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2008年 注册税务师 综合题$lesson$
(二)某市区一内资房地产开发公司在2007年1月～9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。9月～12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入9600万元。另外该公司从2007年3月1日起将2006年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月， 2007年6月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
(注：计算房产余值的扣除比例为20%，企业所得税税率33%，计算土地增值税其他
开发费用的扣除比例为5%)
根据上述资料回答下列问题：
85.2007年该公司应缴纳房产税、印花税分别是( )万元。
A.6.4 B.4.8 C.4.9 D.4.84 E.11.2
【答案】BC
【解析】应缴纳的房产税=10×4×12%=4.8(万元)
应缴纳的印花税：9600×0.5%c，+10×10×1‰=4.9(万元)
【提示】1000万元的开发产品未出租期间不征收房产税。
86.2007年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计( )万元。
A.530.20 B.533.50 C.318.12 D.320.10
【答案】A
【解析】应纳营业税、城建税和教育费附加共计=(9600×5%+10×4×5%)×(1+7%+3%)=530.2(万元)
87.计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计( )万元。
A.5430 B.5500 C.6600 D.6850
【答案】A
【解析】地价款=2400(万元)
开发成本=2600(万元)
开发费用=180+(2400+2600)×5%=430(万元)
地价款、开发成本和开发费用共计=2400+2600+430=5430(万元)
88.2007年该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A.441.6 B.771.6 C.791.94 D.792.6
【答案】D
【解析】准予扣除项目=5430+9600×5%×(1+7%+3%)+(2400+2600)×20%：
6958(万元)
增值额=9600―6958=2642(万元)
增值率=2642÷6958=37.97%
土地增值税=2642×30%=792.6(万元)
89.计算2007年度企业所得税应纳税所得额时，扣除项目金额共计( )万元。
A.7922.8 B.7932.5 C.7931.84 D.7935.8
【答案】B
【解析】扣除项目金额共计=地价款2400+开发成本2600+销售费用600+管理费用820+财务费用180+房产税、4.8+印花税4.9+营业税、城建税和教育费附加530.20+土地增值税792.6
=7932.5(万元)
90.该房地产开发公司2007年度应缴纳企业所得税( )万元。
A.553.48 B.562.39 C.563.69 D.563.48
【答案】D
【解析】应缴纳企业所得税=[(9600+40)一7932.5]×33%=563.48(万元)
，【提示】根据新企业所得税法，如果此题是2008年的业务，应缴纳企业所得税=[(9600+40)一7932.5]×25%=426.88(万元)
例：某事业单位(非房地产开发单位)建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为5 ，教育费附加征收率为3%)。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元;房地产开发成本为400万元;房地产开发费用中的利息支出为200万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明)，但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，则其应纳税额计算如下：
(1)确定转让房地产的收入为2000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为300万元;
②房地产开发成本为400万元;
③房地产开发费用为：
(300+400)×5%+(200-30)=205(万元)
④与转让房地产有关的税金为：
2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(万元)
⑤扣除项目金额为：
300+400+205+111=1016(万元)
(3)转让房地产的增值额为：
2000-1016=984(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：
984÷1016≈96.9%
(5)第二档税率
(6)应纳土地增值税额为：
984×40%-1016×5%=342.8(万元)
