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第三节 计税依据和应纳税额的计算
大纲：
(一)掌握房产简报计税依据：计税依据设计的指导思想;计税依据的形式
(二)掌握应纳税额的计算
计税方法计税依据税 率税额计算公式
从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征房屋租金12%(个人为4%)全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%)
例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)
例：某企业的经营用房原值为5000万元，当年出租全年租金收入200万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=200×12%=24(万元)
一、计税依据――按计税余值计税和按租金收入计税两种。
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等无论在会计核算中是否单独记帐与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
例：某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用房，会计账簿记载房产原值4900万元(不包括中央空调)，中央空调100万元。计算该企业当年应纳房产税。
解答：
全年应纳税额=5 000×(1-30%)×1.2%=42(万元)
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。(分段计算)
(4)更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。
2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
例：某公司有办公用房一幢，房产价值5000万元，对外出租。2002年取得租金收入100万元。计算该公司当年应纳房产税。
应纳房产税额=100×12%=12(万元)
例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30,000元，适用税率为12%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=30,000×12%=3600(元)
自用房屋中期出租、改建房屋，分段计算(重点)
题型一：年中出租
例：某企业的经营用房原值为500万元，2008年全年企业自用按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=500×(1-30%)×1.2%=4.2(万元)
例：如果该房产2008年全年出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=1×12×12%=1.44(万元)
例：如果该房产2008年7月份开始出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。
应纳税额=500×(1-30%)×1.2%÷2+1×6×12%=2.1+0.72=2.82(万元)
题型二：年中扩建、改建
某厂房账面原值为500万元，当年8月份对其进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)。当年应缴纳房产税( )万元。
【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (万元)
例：某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%);另外一栋房屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产税( )万元。
【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (万元)
3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。(重点)
(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。
(1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;
(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
2004年 注册会计师
例：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( )。
A.6.0万元
B.9.6万元
C.10.8万元
D.15.6万元
【答案】C
