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第二节 征税范围、纳税人和税率
大纲：
(一)掌握土地增值税的征税范围
(二)熟悉土地增值税的纳税人
(三)掌握土地增值税的税率
一、征税范围
土地增值税的课税对象是①有偿②转让③国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物④产权所取得的增值额。
(一)征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税：
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
注意：
赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征;非公益性赠与征
(二)具体规定
1、以房地产投资、联营
⑴凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征
⑵房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征
⑶投资联营企业将投资联营房地产再转让，征
⑷非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业，暂免
2、合作建房
建成后自用，免征;建成后转让，征。
3、企业兼并转让房地产
暂免
4、房地产交换
单位之间换房，有收入的征;个人之间互换自住房免征。
5、房地产抵押
抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
