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申报和缴纳
一、申报纳税程序(熟悉)
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关纳税申报。
(一)房地产开发公司的申报
在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，纳税申报。
(二)房地产开发公司以外的其他纳税人
自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。
二、纳税时间和缴纳方法(熟悉)
1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的
2、以分期付款方式转让房地产的
3、项目全部竣工结算前转让房地产的
三、纳税地点(熟悉)
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。
(一)纳税人是法人的
当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
(二)纳税人是自然人的
当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税;如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税。
例题、纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在( )。
A.总机构所在地B.房地产坐落地
C.生产经营所在地D.办理房地产过户手续所在地
答案：B
四、相关责任与义务(了解)
五、进一步做好土地增值税的征管工作(了解)
六、房地产开发企业土地增值税清算管理(新增，重要)：
(二).土地增值税的清算条件：
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
(1) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;?
(2) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;?
(3) 直接转让土地使用权的。?
2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?
(1) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;?
(2) 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;?
(3) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;?
(4) 省税务机关规定的其他情况。?
(三).非直接销售和自用房地产的收入确定
1、视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;?
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
(四)土地增值税的扣除项目?
1、2：一般扣除项目：地价款、开发成本、开发费用、税金
合法有效凭证，否则不予扣除
附送的前期费用，资料不实，税务机关核定，扣除
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; ?
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
5、属于多个项目共同的成本费用，
(七).土地增值税的核定征收
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