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应纳税额的计算(掌握)
一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
计算步骤：
1、确定收入额：货币与非货币收入。
2、确定扣除项目金额：按两类不同的纳税人，确定扣除项目(5项、4项)。
3、计算增值额：增值额=收入额-扣除项目金额
4、计算增值率，确定适用税率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
5、计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
238页教材例题、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
解析：
1、收入：10000万元
2、扣除项目：
(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元
(2)房地产开发成本为3000万元
(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)
(4)允许扣除的税费为555万元
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)
(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)
3、增值额=10000-6005=3995(万元)
4、增值率=3995÷6005×100%=66.53%
5、应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)
二、出售旧房应纳税额的计算方法(掌握单选题)
计算步骤：
(一)计算评估价格：评估价格=重置成本价×成新度折扣率
(二)扣除项目金额
(三)计算增值率，确定适用税率
(四)计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
教材例题、某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。
解：(1)评估价格=600×70%=420(万元)
(2)允许扣除的税金27.5万元
(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)
(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)
(5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
(6)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)
三、特殊售房方式应纳税额的计算方法(了解)
1、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的。
2、纳税人采取预售方式出售商品房。
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