2021房估理论方法备考：房地产估价的必要性

房地产估价的必要性(熟悉)

1.专业估价存在的前提——独一无二、价值较大

独一无二，各不相同，不能简单比较价格，需要专业估价。价值量大，可以承担聘请专业机构或专业人员估价的花费。

2.房地产需要专业估价的具体分析

房地产市场是不完全市场。“完全市场”条件：

①同质商品;

②买者卖者人数众多;

③进出市场自由;

④价格信息充分，并能预测未来的价格;

⑤每个买者、卖者无关紧要;

⑥无串通共谋;

⑦消费者总效用最大化，销售者总利润最大化(理性经济人);

⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

不符合任何一条，就是不完全市场。

房地产市场是典型的不完全市场。

房地产品质各不相同和复杂的特性，不符合第①条和第④条。房地产无法移动，不符合第⑧条。

不完全市场，阻碍房地产价格合理形成，难以自动形成适当的价格，需要房地产估价师模拟市场定价，推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，保护房地产交易者合法权益，维护房地产市场秩序。

3.房地产估价是估价行业的主体

(1)房地产量大面广，其他资产相对较少;

(2)房地产需要估价的情形多;房地产交易、抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为。

(3)房地产估价提供房地产咨询服务;

(4)房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

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