2019年房地产估价师理论与方法日常训练题(6)

判断题

1 、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

对

错

2 、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。

对

错

3 、运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。

对

错

4 、比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种相对科学准确、公平合理，能节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行批量估价的方法。

对

错

5 、路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

对

错

6 、通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。

对

错

7 、以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。

对

错

8 、现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。

对

错

9 、城镇临街商业用地，适宜划分为路线价区段;居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。

对

错

10 、基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理

性。

对

错

11 、按照房地产价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要简单一些，故更符合实际情况。

对

错

12 、按房地价值进行分摊的方法，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异的建筑物。

对

错

13 、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。

对

错

答案

判断题

1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是地租的含义。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。参见教材P356。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。参见教材 P368。

3、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。参见教材 P369。

4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是路线价法概述。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且所需时间较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、公平客观地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法。参见教材 P369。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是路线价法概述。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。参见教材 P369。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是设定标准临街深度。通常选用众数，这样更有代表性，实际使用时需要修正的情况可以少很多。参见教材 P370。

7、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是制作价格修正率表。以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用累计深度价格修正率。参见教材 P375。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是城镇基准地价的含义。基准地价也是评估出来的。参见教材 P382。

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。城镇临街商业用地，适宜划分为路线价区段;居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。参见教材 P383。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材 P384。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。按照房地产价值进行分摊比按照建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况。参见教材 P389。

12、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。按房地价值进行分摊主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是很大的建筑物。参见教材 P389。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。参见教材 P391。

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