2019注册国际理财规划师模拟试题：个人理财实务（7）

因为注册国际理财规划师的考试中更侧重于对考生实际操作能力的考察，因此我们在复习时应该对于实务操作能力倾注更大的精力，今天环球网校理财规划师频道根据2019年最新的命题方向为大家整理了专题练习“2019注册国际理财规划师模拟试题：个人理财实务”，请考生认真完成以下试题。

第七章 房地产理财

一、单选题

1.由于政策的潜在变化而有可能给房地产投资者带来经济损失，是指住宅房地产投资存在(C)。

A.意外风险 B.交易风险 C.政策风险 D.变现风险

2.前期还款较多(清偿本金较多)，后期还款压力逐渐减弱，这种还款方式是指(A)。

A.等额本金还款方式 B.等额本息还款方式

C.双周供还款 D.宽限期还款

3.某笔商业性抵押贷款50万元，贷款期限20年，贷款利率为6%，该笔贷款在等额本息还款方式下每月还款额为(B)元。

A.3825.16 B.3582.16 C.4325.26 D.4253.26

4.职工购买、建造、翻建、大修自住住房，可以申请住房公积金贷款，申请贷款应具备条件之一是连续正常缴存住房公积金(A)以上。

A.六个月 B.一年 C.三个月 D.无时间规定

5.职工在个人贷款超过当地规定的公积金贷款最高额度后会就超出部分可申请商业性贷款。公积金贷款和商业性贷款的同时使用称为(B)。

A.联合贷款 B.组合贷款　 C.全额贷款　 D.综合贷款

二、多项选择题

1.房地产是土地、地上建筑物实体部分及其附带的各种权益的总称，权益部分包括房地产(ABCD)。

A.所有权 B.使用权 C.租赁权 D.抵押权

2.以下属于政策性保障住房的有(BCD)。

A.期房　 B.廉租房　 　C.公共租赁房 D.经济适用房

3.住宅房地产估价有利于市场交易的公平，在价格评估中应遵循的原则有(ABC)。

A.合法性原则 B.公平性原则 C.替代原则 D.一致性原则

4.影响住宅房地产投资价值的因素包括(ABCD)。

A.配套设施齐全程度 B.教育资源丰富程度

C.楼盘容积率 D.物业管理水平

5.职工个人对缴存的住房公积金提取使用有一定的限制条件。提取使用职工住房公积金账户内的存储余额，下列符合提取条件的是(ABD)。

A.购买、建造、翻建、大修自住住房 B.离休、退休职工

C.因公造成残疾 D.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系

三、判断题

1.住宅房地产投资已成为我国房地产开发投资的主要内容，其投资市场潜力巨大，发展空间非常广阔。(√)

2.在实际生活中，即使房屋在房地产产权交易二级市场上转让两次以上，人们也习惯上统称为二手房。(√)

3.我国商业银行出于竞争压力的考虑，为了吸引客户，通常对借款人提前还贷行为只是做了提前预约等方面的规定，而不采取惩罚措施。因此，借款人提前还款不属于一种违约行为。(×)

4.容积率与楼盘绿化、园林建造用地空间，建筑拥挤程度密切相关，关系到居住质量。因此高容积率的楼盘更吸引投资者，其投资价值也大。 (×)

5.首付款是住房购买时的第一笔预付款，目前我国规定最低首付比例是个人(家庭)首套房购房贷款最低首付比例为房款全额的四成。(×)

四、简答题

1.投资者购买期房时应查验开发商的哪“五证”?其中最关键的是哪一证件?

答：购房者在选购期房时，一定要查验开发商的“五证”，即《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。这些证件在当地发证机关的网站上均可鉴别真伪。“五证”之中最关键的是《商品房预售许可证》。

2.简述住宅房地产投资的特点。

答：(1)投资规模大、成本高;(2)投资的独特性;(3)投资周期长;(4)投资的专业性;(5)投资的高收益与高风险。

3.投资者购房能力评估应包括哪些方面?

答：个人(家庭)购房支付能力评估包括两个方面的内容，即首付款支付能力和每月还款能力评估。首付款是住房购买时的第一笔预付款，目前我国规定最低首付比例是个人(家庭)首套房购房贷款最低首付比例为房款全额的三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成。个人(家庭)投资住宅首先应考虑是否具备首付能力，并且在支付首付后不影响个人(家庭)的基本生活保障。其次，个人(家庭)还应充分评估自己在取得住房抵押贷款后，每月偿还贷款本息所能承受的程度。个人(家庭)还款能力评估需充分考虑家庭月收入、家庭月支出、月还款额等因素，通常认为房贷月供不应超过个人(家庭)每月正常可支配收入的三分之一到二分之一。个人(家庭)月还款能力评估，除考虑上述因素以外，还应关注还款对家庭消费水平、生活品质的影响程度，银行对个人收入证明的规定，购房各项税费以及房屋交付入住不菲的装修费等。

4.简述等额本金还款和等额本息还款两种方式的主要区别。

答：等额本金还款方式的优势在于前期还款较多(清偿本金较多)，后期还款压力逐渐减弱，但等额本金还款每月还款额不固定，给借款人的计算工作与偿付带来不便。大多数刚购房的个人(家庭)，在支付住宅首付款和装修费之后，经济紧张，而等额本金还款方式注重本金偿还的特点，使得贷款初期月还款额过高，对个人(家庭)而言还款压力过大，随着贷款期限的推移，每月还款额按一定的速度递减，这又与居民收入水平稳定提高的实际情况相违背。

等额本息还款方式的优势在于每月还款额固定，便于借款人安排支出，操作简单。但由于前期每月还款额中大部分用于支付利息，而本金偿还较少，使得整个贷款期限内支付总利息比等额本金还款方式高。

5.哪些情况下不宜进行提前还款?

答：(1)采用等额本息还款方式，已进入还款中期的贷款。等额本息还款方式前期月供多用于支付利息，而偿还的本金较少，因此还款中期以后再提前还贷则更多的是偿还的本金，实际节省的利息是有限的。

(2)采用等额本金还款方式，已还款期达到整个贷款期限四分之一左右的贷款。这时等额本金还款的月供款中偿还本金的部分通常多于支付利息部分，提前还贷也不利于有效节省利息。

(3)公积金贷款和享受七折利率的商业性贷款。商业银行5年期定期存款利率、国债5年期利率一般都高于公积金贷款利率和七折商业性贷款利率，投资者将提前还贷资金投向定期存款或国债更划算，而且投资者再次购房将不会享受到七折利率。

(4)投资者手上有较好的投资项目，其投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

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