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第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述
假设开发法估价的操作步骤：
运用假设开发法估价一般分为6个步骤：①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况;②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况;③预测后续开发经营期;④预测开发完成后的价值;⑤预测后续必要支出及应得利润;⑥测算待开发房地产价值。
下面以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例，说明如何调查、分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节介绍。
在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出让国有建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其招标底价、拍卖底价(保留价)、挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数;投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。