2018年房地产估价师《理论与方法》第九章教材解读：假设开发法估价需要具备的条件

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第九章 假设开发法及其运用

第一节 假设开发法概述

假设开发法估价需要具备的条件：

在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等);②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值(以下简称开发完成后的价值)。由于这两个预测包含着较多的不确定因素，假设开发法有时被指责为较粗糙，具有较大的随意性。这一点也可以从国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。另外，准确地预测后续开发的必要支出及应得利润(以下简称后续必要支出及应得利润)，也有较大的难度。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划;③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也就更加困难。