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2018年房地产估价师《理论与方法》第九章教材解读:假设开发法的理论依据

环球网校·2018-08-13 11:31:05浏览40 收藏12
摘要 环球网校整理了2018年房地产估价师《理论与方法》第九章教材解读:假设开发法的理论依据,供大家参考,更多模拟试题及辅导资料请关注环球网校房地产估价师频道,祝学习愉快!

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第九章 假设开发法及其运用

第一节 假设开发法概述

假设开发法的理论依据:

假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发企业,在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地,是如何思考其愿意支付的最高价格的:

假如有一块房地产开发用地要出让或转让,同时有许多房地产开发企业想得到它,作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先,该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况,如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率,以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。

其次,该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况,研究、判断该块土地的最高最佳利用,即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如,是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅,是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。

接下来,该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产,价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产,支出将是多少,包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的,有些是向银行借的,有些还可能是通过其他融资渠道获得的,但都要计算利息,因为借入的资金要支付利息,自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。此外,还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致出价较低,从而在取得该块土地的竞争中将得不到它;过低(如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润,或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润)还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面,这是基于机会成本的考虑。

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