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2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解:风险分析的一般过程和方法

环球网校·2018-08-13 11:15:01浏览45 收藏22
摘要 环球网校整理了2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解:风险分析的一般过程和方法,供大家参考,更多模拟试题及辅导资料请关注环球网校房地产估价师频道,祝学习愉快!

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第七章 风险分析与决策

第四节 风险分析

风险分析的一般过程和方法:

对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段

(一)风险辨识

由于每一个项目本身就是一个复杂的系统,因而影响它的因素很多,而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

风险辨识就是从系统的观点出发,横观项目所涉及的各个方面,纵观项目建设的发展过程,将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素,并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法有老师调查法(其中代表性的有老师个人判断法、头脑风暴

法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。

如本书第一章所述,在房地产开发投资过程中所面临的风险,包括系统风险和非系统风险两类。房地产投资项目的风险分析,主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响项目的成本和收入,对项目的财务评价结果产生影响。

(二)风险估计与评价常用方法

风险估计与评价是指应用各种管理科学技术,采用定性与定量相结合的方式,最终定量地估计风险大小,并评价风险的可能影响,以此为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价的方法有以下几种。

1.调查和老师打分法

该方法主要适用于项目决策前期,这个时期往往缺乏具体的数据资料,主要依据资深老师的经验和决策者的意向,得出的结论也只是一种大致的程度值,它只能作为进一步分析参考的基础。

2.解析方法

解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

3.蒙特卡洛模拟法

它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理。

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