2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：房地产开发项目的主要不确定性因素

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第七章 风险分析与决策

第一节 房地产投资项目不确定性分析

房地产开发项目的主要不确定性因素：

对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。

(一)土地费用

土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。

房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分析表明，在我国大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。

(二)建筑安装工程费

在房地产开发项目评估过程中，建筑安装工程费的估算比租金售价的估算要容易一些，但即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。

(三)租售价格

租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，因此，租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。

(四)开发期与租售期

房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。在准备期，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用申请等手续。

(五)容积率及有关设计参数

当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。

(六)资本化率

资本化率也是影响财务评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到。

(七)贷款利率

贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。由于开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～35%，其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。

除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动，也都会对项目评估结果产生较大的影响。