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2018年房地产估价师《制度与政策》第二章教材考点:征收集体土地应遵守的原则

环球网校·2018-05-29 09:53:48浏览45 收藏13
摘要 环球网校小编整理了2018年房地产估价师《制度与政策》第二章教材考点:征收集体土地应遵守的原则,供大家学习参考,更多模拟试题及辅导资料请关注环球网校房地产估价师频道,祝学习愉快!

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第二章高频考点

第四节集体土地征收

征收集体土地应遵守的原则:

(一)珍惜耕地,合理利用土地的原则

土地是人类赖以生存和生活的基础,具有有限性和不可再生性的特点,因此,它是最珍贵的自然资源,最宝贵的物质财富。威廉·配第说“土地是财富之母”。中国耕地具有四个明显的特点:①人均占有耕地少;②耕地总体质量差;③生产水平低;④退化严重,后备资源不足。但是,随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要,以及人民生活水平的不断提高,必然还要占用一部分耕地。中国近年来每年大约要征收350万至750万亩耕地,这将使土地的供求矛盾日益加剧。因此,在征收土地时,必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针,必须坚持”十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。单位和个人

必须坚持精打细算,能少占土地就不多占。坚决反对征而不用、多征少用、浪费土地的行为。

(二)保证国家建设用地原则

征收土地特别是占用耕地,必然会给被征地单位和农民带来一定的嗣难,但为了国家的整体和长远利益,就要求被征地单位和农民从全局出发,克服暂时的局部困难,保证国家建设用地。在征收土地时,应反对两种做法:一是以节约土地为理由,拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用,以限制非农业部门占用土地。因此,既要贯彻节约用地的原则,又要保证国家建设项目所必需的土地。

(三)妥善安置被征地单位和农民的原则

征收土地会给被征地单位和农民的生产、生活带来困难和不便,用地单位应根据国家和当地政府的规定,妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活,这是必须坚持的原则。没有这个原则就不能保证征地工作的顺利进行。

妥善安置主要包括:①对征收的土地要合理补偿;②对因征地给农民造成的损失要合理补助;③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。由于中国土地辽阔,各地情况差异较大,补偿、补助标准不应简单统一。但补偿、补助不能因为征收土地而降低被征地农民的生活水平;

(四)有偿使用土地的原则

有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容,是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。土地征收后,除一些公共设施、公益事业和基础设施外,国有土地供应原则上都应实行有偿使用,土地有偿使用将成为今后国有建设用地供应的基本制度。实行±地有偿使用,不但可以增加国家收入,防止国有资产流失,还可以促进土地资源的合理使用,是有效控制建设用地增长的经济手段。一般来说,除了国家核准划拨的以外,凡新增建设用地均实行有偿有限期使用。有偿使用土地有多种形式,如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、人股等。目前对国有土地没有全部实行有偿使用,即依然

是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。《城市房地产管理法》对两种国有土地使用制度的适用范围有明确规定。

(五)依法征地的原则

因城市建设、工业项目等需要征收土地,建设单位必须根据国家的有关规定和要求,持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件,并按照征收土地的程序和法定的审批权限,依法办理征收手续后,才能合法用地。凡无征地手续,或无权批准使用土地的单位批准使用的土地,或超权限批准使用的土地,均属非法征地,不受法律保护。近年来,征地违法违规形式有一个新变化,其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租代征”,即通过租用集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行

耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度,影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。此外,违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式。因此,有必要采取坚决行动,遏制土地违法的行为,保证国家土地调控政策的落实。

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