2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：房地产市场指标

第二章房地产市场及其运行

第二节房地产市场结构和指标

房地产市场指标：

反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

(一)供给指标

(1)新竣工量(New Completions，NCt)，是指报告期(如第t年或半年、季度、月，下同)内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。

(2)灭失量(δt)，是指房屋存量在报告期期末由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。

(二)需求指标

(1)国内生产总值(GDP)，是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。

(2)人口数量，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。

(三)市场交易指标

(1)销售量(Houses Sold，HSt)，是指报告期内出售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。

(2)出租量(Houses Rented，HRt)，是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

(四)市场监测与预警指标

前述市场供给、需求和交易指标，均可以作为监测房地产市场状况的基础，这些指标的变化趋势，则可部分揭示房地产市场的未来发展趋势。此外，国内外通常还通过构造下述指标，来实现对房地产市场的进一步监测和预警。

(1)土地转化率，是指报告期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当期出让土地规则建筑面积的比例，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

(2)开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。