2019房地产估价师《案例与分析》第二章考点：商务办公房地产估价

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商务办公房地产估价

(一)商务办公房地产及其特点

(1)所处区位好，规模大

(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。

(3)出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。

(二)影响商务办公房地产价格的因素

1.影响商务办公房地产价格的区位状况

(1)集聚程度。(2)交通条件。(3)周边环境。(4)楼层。

2.影响商务办公房地产价格的实物状况

(1)外观形象。(2)内部装修。(3)设备与设施。(4)智能化程度。(5)物业管理水平。(6)租户类型。

(三)商务办公房地产估价的常用方法

商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

(三)商务办公房地产估价的技术路线和难点处理

1.商务办公房地产租金的求取

商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题：

(1)租约问题。

(2)租金构成的内涵问题。

(3)租金的支付方式问题。

(4)地下车库租金问题。

2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

(1)单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

(2)商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。

(3)综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等;其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价;最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。