讲义:物业管理实施与运作要点9.2

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　　第九章 物业管理制度与政策

　　第二节 物业管理实施与运作要点

　　物业服务企业：

　　一)物业服务企业的性质

　　(二)物业服务企业的设立

　　(三)物业服务企业的权利、义务

　　业主、业主大会及业主委员会：

　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《条例》，住建部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274 号)，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、管理规约等作了明确规定。《物权法》对业主的权利和义务也做出了相应的规定。

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　　物业管理的委托和物业服务合同：

　　(一)物业管理的委托

　　1.物业管理委托方物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。

　　(1)房地产开发企业

　　(2)公房出售单位

　　(3)业主大会

　　2.物业管理招投标概述

　　(1)物业管理招投标的内涵

　　(2)物业管理招标方式

　　(二)物业服务合同

　　1.物业服务合同的属性

　　2.物业服务合同的类型

　　3.物业服务合同的内容

　　物业的承接查验：

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现场查验20日前建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(3)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(5)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起l0日内将上述资料移交给业主委员会。

　　业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交上述资料。物业服务

　　合同终止时，物业服务企业应当将上述资料交还给业主委员会，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。