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【摘要】空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。实践中，物业服 务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由不交物业费的，人民法院不予支持。本文为您解答房屋空置 之后物业费能打折吗？法律依据有哪些等常见咨询。希望看完本文对您有所帮助。
最近，石家庄市立法提出“空置房只需缴纳20%的物业费”，这一规定一出台，便在物业管理行业引起了很大争议，空置房到底应该如何缴纳物业费?在当前投资房市火爆的大背景下，空置房的比例越来越高，业界对这一问题的讨论持续升温，笔者认为，空置房应全额缴纳物业费，其理由有五。
一、物业服务具有公共性，其管理的着重点是物业
总结归纳许多空置房业主的意见，不外乎有这两种观点：“我一天也没住，凭什么让我交全额服务费”、“虽然开发商早交房了，但我又没有去领钥匙，为什么收我物业服务费?”。其核心实质就是：我没有享受到物业服务，就不应该交纳服务费。那么，业主不住，物业费就可以不交或者就可以少交吗?我们先来看国务院《物业管理条例》对物业管理的概念是如何定义的。
国务院《物业管理条例》第一章总则第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业服务企业服务的着重点《条例》中表述的非常明确，物业管理的着重点是“物业”，这些物业属于不动产，它不能像衣物一样能穿戴在身上，随业主去任何想要去的地方。既然是不动产，就需要人们有组织的去管理服务，否则的话，居住环境和设施设备会因长期疏于管理而发生变化。如环境的脏乱差，设施设备由于缺少维修养护而不能正常运行等等。因此，若希望自己居住的小区环境优雅水木明瑟、设施设备运行正常安全可靠，那就离不开物业服务企业专业的严格管理和精心维护。
物业服务具有公共性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现对业主个体的服务价值。
二、物业管理已从对“物”的管理延伸到对“人”的服务，最终体现出对业主的服务价值
最高人民法院2009年10月1日开始实施《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在这两个司法解释中，对物业服务企业在服务内容上又做了更大范围的诠释。不仅包括物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的规定，还包括“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
今年四月份，在最高人民法院关于颁布两个司法解释所召开的新闻发布会上，最高人民法院民事一厅负责人就“建筑物区分所有权和物业服务纠纷司法解释”答记者问时，有这样的对话。当有记者问道：“很多业主认为，物业服务企业没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼，这种观点是否正确，司法解释是如何规定的?”该负责人答道：“这种观点是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径就是对业主实施‘人’的管理⋯⋯”由此可见，如果有业主实施野蛮装修，物业服务企业必须行使全体业主授予的“维护物业服务区域秩序的管理权”，及时阻止其违法行为，这种权利的行使，就是对其他业主包括空房业主权利的维护，如果有哪位业主一旦将房屋抗震结构在装修中予以破坏，影响到整幢房屋安全时，我想这些空房业主同样要到物业服务企业来维权。因为他认为，装修业主对他们利益的损害，完全是由物业服务企业疏于管理造成的。在现实生活中，不乏这样的案例。
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三、物业服务是一种商品，它不应因业主是否使用而影响到它的价值
至今社会上大多数人还存有这样的观点：“是我们业主养活了物业服务企业。”他们没有认识到物业服务其实就是一种商品。国务院《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业服务作为一种新时期特殊商品，是购房者在签订房屋买卖合同时一并购买到的。这种有别于其它商品的买卖行为，是政府为保障广大业主正常的生活秩序和良好的生活环境而采取的一种有效措施。物业服务作为一种商品，它不像我们在商场购买商品那样直接，沉甸甸地抱在怀里拿在手中。致使许多业主对物业服务这种商品视而不见，虽然你的房屋空置，但小区的卫生依旧需要天天清扫保洁、公共秩序必须时时巡查维护，同样，所有配套设施设备如电梯、消防、二次供水以及配电等维护费用也要一分不少地支出。因此，不管业主是否居住，小区的品质不会由此而降低。
四、物业管理需要通过成本核算来实现为业主提供等值服务
我们知道，物业服务价格是物业服务企业根据项目的规划建设、配套设施设备种类和数量、植物品种、服务等级标准以及对项目总规模的考量等诸多因素来进行核算的。另外，物业服务企业还要考虑市场环境及业主承受能力等因素再予以适当降低部分价格，而后形成最终的服务价格。
在制定价格的过程中，物业服务企业对一个项目空房率的多少并不知晓，企业不知道所购房屋的业主到底是为了生活居住还是为了投资盈利。假如一个服务项目的空房率在5%以内，企业单独确定一个优惠比率，问题尚可，但如果超出这个比率，再加上还有一些存在各种原因不交费的业主(如房屋质量问题、开发商承诺问题等)，势必会影响到企业的利益。物业服务企业为保证自己的利益不受损失，就会采取降低管理服务成本这种基本的企业运行方式来弥补空置房屋收费的不足，一旦管理服务成本降低，势必会影响到服务质量。那么，业主享受到的将不再是等值的物业服务。
在市场经济中运行的企业，最关心的首先是自己的利益，其后才会考虑如何服务社会，物业服务企业也不能例外。
五、物业费其实是一项生活投资，它能使你的物业保值增值
我们生活中的许多人愿意把多余的资金投入到股票市场、基金市场，甚至定期购买彩票等，以其获得较大经济回报，但人们忽视了另一种投资形式，那就是按时交纳物业费。其实，交纳物业费本来就是一项生活投资，一个好的物业服务企业如同一个优秀的股票经纪人或基金经理，他不但能使业主的物业保值，更能使物业增值，而你所得的回报，往往会超出你的想象。但当你获得回报时，却又恰恰忽略了物业服务企业为此所做出的努力。
青岛市一名资深房地产记者，在一篇报道中举了一个例子。说在麦岛路附近一个小区，南区物业管理非常好，二手房均价大约在每平方米13500元左右，而北区没有实行物业管理，这一区域二手房的价格则大约在10000元左右，同一个区域价格相差3500元。如果没有物业管理服务，这一区域物业增值部分又从何而来?
诚然，这些购买多套房屋的业主，不管是改善居住条件也好，投机盈利也好，在全球金融危机之时，为我国拉动内需，促进经济增长做出了一定贡献，但这一切都不能成为让物业管理行业为其免费提供物业服务的理由。我们目前迫切需要的是一个理性的物业管理市场。
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附：石家庄市物业管理条例
(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过;2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准;2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订;2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2010年3月1日起施行)
第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。
业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。
空置房物业费
甘肃
根据 2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过的 甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定 第二十九条规定： 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
滁州
根据 滁价费[2010]97号 关于印发《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》的通知 第十六条规定： 纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售的物业或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由建设单位交纳。
业主(或物业使用人)办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业(水、电、气均未使用)，业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。
兰溪
根据 兰发改〔2010〕80号 《兰溪市物业服务收费管理实施办法》 第十三条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。
西宁
根据《西宁市物业管理条例》第四十一条规定：
第四十一条 物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担;物业交付业主后，由业主承担。
前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
台州
《台州市物业管理实施办法》规定，业主应自建设单位交付物业之日的次月起，按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。也就是说，交房后即便房屋空置，业主也应按合同约定交纳物业费。
根据台州市人民政府令第99号《台州市物业管理实施办法》第四十七条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》，并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。
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湖南
根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：
已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。
物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。
兰州
根据兰州市人民政府令[2008]第6号《兰州市物业服务收费管理办法》第二十一条 纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的，物业服务费用或者物业服务资金自物业交付业主或者物业使用人次月开始计收。
业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的，可以书面告知物业服务企业，经物业服务企业确认登记后，从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
江苏
根据苏价服[2010]12号《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定：纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位金额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
石家庄
根据《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。
安徽
根据《安徽省物价局关于物业综合服务费有关问题的通知》 ，为贯彻落实《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知》(皖政办〔2009〕24号)精神，现就未入住新建普通商品住房，减半收取物业综合服务费问题明确如下：“未入住新建普通商品住房”指没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房。从通知印发之日起，半年以上18个月以下符合未入住条件的新建普通商品住房住户，期间物业综合服务费减半收取。 (2011年1月1日起停止执行)
无锡
根据(锡价服[2007]1号)《无锡市物业服务收费管理办法》第十七条规定：对未入住或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物管企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%缴纳物业管理费，机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用亦按此标准收取。物管费用从房屋销售合同约定的交付日期的次月计算。开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
海南
根据海南省发改厅、省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法的通知》(琼发改收费[2006]1052号)第二十一条第二款：经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，执照物业管理费收费标准的70%计收。 (已废止)
济南
根据济价房字[2004]168号《济南市物业服务收费管理实施办法》第九条规定：物业服务费自办理入住手续起按月收取。经双方协商约定亦可预收，预收期限由业主和物业管理企业协商确定。业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业管理企业确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。
武汉
根据《武汉市物业管理条例》第十二条规定：房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
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