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一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1 设区的市级人民政府房地产主管部门负责( )级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
A. 一
B. 四
C. 三
D. 二
参考答案: C
2 物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是( )。
A. 测算物业管理服务费用
B. 确定组织架构和人员配置
C. 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作
D. 根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案
参考答案: C
3 有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是( )。
A. 独立的物业服务企业是常见模式之一
B. 物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成
C. 房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业
D. 物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司
参考答案: D
4 物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行( )。
A. 市场定价和政府指导价
B. 政府指导价和市场调节价
C. 市场调节价和政府定价
D. 政府指导价和政府定价
参考答案: B
5 在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由( )部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。
A. 建设行政主管部门
B. 城市规划行政主管部门
C. 城市房地产行政主管
D. 当地人民政府建设主管部门
参考答案: C
6 物业人住阶段，物业档案资料收集来源于( )。
A. 建设单位
B. 物业服务企业
C. 业主
D. 监理单位
参考答案: C
7 物业入住时，首先应( )。
A. 房屋验收，填写业主入住房屋验收表
B. 领取提供给业主的相关文件资料
C. 持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认
D. 提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用
参考答案: C
8 前期物业管理的风险有很多，最主要的是( )。
A. 合同风险
B. 专业服务咨询的风险
C. 项目接管的不确定性带来的风险
D. 物业管理日常运作过程中存在的风险
参考答案: A
9 物业服务企业可通过( )了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。
A. 个性测验
B. 特殊能力测验
C. 智力测验
D. 知识测验
参考答案: A
10 下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是( )。
A. 高层20万㎡，多层50万㎡
B. 多层70万㎡，高层10万㎡
C. 多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡
D. 多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡
参考答案: C
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二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
11 企业薪酬管理的目标主要是( )。
A. 调整员工收入，防止企业人员流动频繁
B. 控制企业主营业主成本
C. 使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
D. 努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
E. 吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
参考答案: C,D,E
12 物业管理常用的档案分类方法有( )。
A. 地区分类法
B. 季度分类法
C. 组织机构分类法
D. 事件分类法
E. 年度分类法
参考答案: C,D,E
13 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括( )。
A. 物业与业主的沟通
B. 房屋出租
C. 项目机构的设置
D. 环境管理
E. 精神文明建设
参考答案: C,D,E
14 对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有( )。
A. 落实组织和管理体系
B. 对耗能较大设备进行更换或局部改造
C. 加强节能宣传和培训，树立节能意识
D. 建立能源消耗的计划和考核制度
E. 在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用
参考答案: A,C,D,E
15 物业管理礼仪文书常用的类型有( )。
A. 邀请书
B. 请柬
C. 感谢信
D. 贺信
E. 海报
参考答案: A,B,C,D
三、案例分析题(共3题，共80分)
16王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、 按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位 险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5 000元人民币。
问题
1.保安员小张的行为是否妥当?说明理由。
2.王先生的要求是否合理?
3.假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案? 本题共26分
解析:
1.保安员小张的行为不妥当。
理由：小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。
2.王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。
3.培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他****益的前提下，弄清楚状况并及 时通知业主;通知领导加强警戒，防止犯罪分子逃脱;如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。
17某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经 营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证 会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。
问题
1.通过案例分析早期介入的必要性。
2.物业服务企业早期介入的作用有哪些?
3.列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。
4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?
本题共26分
解析:
1.在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟 进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷， 使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开 展，业主利益得到保障。
2.物业服务企业早期介入的作用有：优化设计;有助于提高工程质量;有利于了解物业情 况;为前期物业管理作充分准备;有助于提高建设单位的开发效益。
3.物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。
(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：
(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。
(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。
(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。
(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
18某高层住宅小区入住3年，前期物业管理由开发建设单位委托的A物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘B物业管理公司承担该小区 的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知A、B物业管理公司办理交接验收。B物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A物业管理公司解释属保修 期，应由开发建设单位解决。于是，A、B两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。
问题
1.本案例中，A物业管理公司的解释是否正确?说明理由。
2.A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确?说明理由。
3.B物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?
4.A、B两物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题? 本题共26分
解析:
1.A物业管理公司的解释恰当。
理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。
2.A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。
理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况， 并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
3.B物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有：
(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。
(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。
(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。
(4)提出遗留问题的处理方案。
4.A、B两物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下。
(1)明确交接主体和次序。物业管理工作移交是A物业管理公司将物业管理工作移交给B物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的8物业管理公司。
(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
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