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今年10月起，您所住的商品房住宅小区的物业费收费标准可能要发生变化了，不再由政府指导价说了算，而是由市场决定。27日，惠州市发展和改革局、市房管局就《惠州市关于放开非保障性住房物业服务收费试点工作方案(征求意见稿)》正式向社会公开征求意见。根据该方案，惠州将放开全市(含县、区) 保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续按现行政策，实行政府指导价管理。
据介绍，目前惠州市的物业服务收费标准实施的是政府指导价，小区物业收费最高1.65元/平方米。一家物业管理公司负责人称，各个楼盘在开售时，开发商会与下属物业公司商定物业服务收费价格，然后将价格告知业主。“但这种收费标准是属于单方面告知，单个业主就算对物业服务协议里的收费标准有所异议，也没有力量去做改变。”
“我们希望通过试点放开保障性住房以外的物业服务收费，建立主要由市场形成的物业服务价格机制，并建立相应的事中事后监管制度，保护物业服务企业和业主的合法权益，促进物业服务行业健康有序发展。”市发展和改革局副局长叶原中表示，之所以要全面放开非保障性住房的物业服务收费是国家和省的部署和要求。
叶原中介绍，惠州将从今年10月1日起正式试行该方案，时间为一年。“惠州是国家价格改革先行先试城市，惠州也将是广东首个全面放开非保障性住房物业服务收费的试点城市。”
老旧小区物业费调整须过半数业主同意
新规实施后，不同类型的住宅小区的物业费如何定价?据介绍，新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价。具体而言，新建住宅物业服务收费的定价，由开发商参照本物业附近同期同类物业服务收费标准，结合本项目品质按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。
按照规定，开发商在售房前要严格按照商品房销售明码标价的有关规定做好价格公示，对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准，必须在销售前公示和告知，并在物业服务合同予以约定。入住后的小区，物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点将物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12358等内容采取公示栏、公示牌等方式进行公示。
对此，惠州物业管理人士称，目前惠州新售楼盘已经在按照该方式操作，新售楼盘会与业主签订前期物业服务协议，明确入住后的物业服务费。
针对老旧小区以及没有成立业委会的小区，物业费定价也有规定。该方案要求，放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房前期物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费，实行市场调节价。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等相关规定，确定物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
据介绍，因故未能设立业主大会和业主委员会的，物业服务企业调整物业服务收费标准时，应当在居委会组织下，履行以下程序：(1)制定调价方案，接受第三方审计;(2)公布调价方案和审计结果，公示时间不少于20天;(3) 公示结束后，书面征求(或业主现场表决)、收集全体业主意见;(4) 公示征求意见结果，公示内容包括收集到的业主意见情况，并在公开场合公布，公示时间不少于20天;(5)公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。
此外，该方案还明确，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有车位、车库)及其它非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价。放开物业服务其他相关收费，实行市场调节价。
业主担心价格放开后“被涨价”
记者了解到，目前惠州市区(惠城区、仲恺区)执行的物业管理收费政府最高限价是：带电梯(高层)住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65 元/平方米·月;不带电梯(多层)住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1元/平方米·月。该价格是根据2013年7月1日下发的文件执行的。
那么，全面放开非保障性住房的物业服务收费意味着什么?价格放开之前，物业服务实行政府指导价，有最高限价，即不得超过这个价格。价格放开之后，由业委会与物管公司协商价格，价格可能超过之前的限价，也可能低于之前的价格。
面对“价格放开”，不少业主都担心“被涨价”。“我们现在的物业费每平方米1.8元，收费本来就不低，要是放开后，物业费上涨怎么办?”家住市区江北一小区的吴女士表示。
对此，市发改局副局长叶原中认为，这次放开非保障性住房物业费也是国家对物业费应当顺应市场发展的一种认可。“物业服务是一种市场性的行为，价格不平衡，也会严重阻碍物业服务水平的提升。”
放开定价后是否就意味着物业管理公司“涨价”更就容易了?“这就好比你买东西，你觉得贵了，可以不买。物业服务收费价格是物业管理公司和业主们合同约定的，物管公司想变更收费价格，没有那么容易。当然不排除个案，但总体来说，从法律以及相关政策角度出发，物管不可能一家说了算。行业也会加强自律，主管部门也不会放任不管。”叶原中说。
根据新出台的政策，今后业主委员会可采取公开招标的方式选择“物美价廉”的物业服务企业，这也就意味着今后物业费等可由业委会说了算。此外，叶原中也提醒业主，既要有接受意识，即“花钱享受服务”，还要有主体意识，即清楚并能合理使用自己的权益。
延伸
收费低导致物管水平难以提升
在以往实行政府指导价的政策下，小区物业收费标准相对较低，一些物业公司因赚不到钱，提供的物业服务“缩水”，导致物业管理水平不高、物业纠纷不断。定价机制“松绑”后，小区物业管理质量有望得到提升。
“物业费上涨困难是一个大家都知道的现实。近期，我们调解了一宗物业调价纠纷，是一个带电梯的旧小区，这个小区的物业服务收费标准是每平方米1 元，这次打算调价为每平方米1.6元，但是多数业主不同意。我们对该小区进行的物业管理成本审核为每平方米1.57元，这还不包括税金和一定的利润，如果还是维持每平方米1元的收费，物业管理公司怎么经营下去?”市发改局副局长叶原中说。
亏本做不下去，物业管理公司退出是市场行为，可是这个小区又没有成立业主委员会，那这个小区的物业谁来管理呢?
“没有物业管理之后，只好由居委会先行代为管理，然后推进该小区业主委员会的成立。业委会成立之后，可以再聘请新的物业管理公司进驻。”叶原中认为，这种现象又造成了政府一定的人力、物力、财力消耗。
经调查发现，虽然一些物业管理公司仍在继续经营，但是在物业管理费用难以足额收取的情况下，一些物业管理公司往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。这又反过来导致业主更多的不满。
近年来，因物业收费问题导致的纠纷也时有发生。例如，2013年2月，惠州市区江北的TCL雅园小区门口及楼栋电梯门口贴出通知，称经80%业主同意将原来1.1元/平方米·月的物业管理费上调至1.6元/平方米·月。不少业主反映未被征求过意见，惠城区物价局表示物业公司行为纯属乱来，根本未在物价局备案。TCL雅园物业管理处解释说，1.1元/平方米·月的物业费标准是在2007年定的，当时的保安人员工资1500元/月，到2013年涨到 3000元/月，人工成本成倍增加。此外，公共设施的维护成本也在增加，物管处于亏损状态。
据介绍，没有成立业主委员会的小区，物业要提价很困难。按照现行的相关规定，物业收费要提价，需获得100%业主同意才能通过。而数据显示，截至去年末，全市856个物业管理项目(小区)中，有126个成立了业委会，组建率仅为14.7%。
多名受访的业主建议，小区物业要提价，就得公开服务标准，真正做到“质价相符”，服务水平提高了，业主才会同意提价。此外，由于有关物业管理等一系列政策的放开，市场竞争加剧，不排除有些公共收益高、管理相对简单的小区物业收费标准反而会降低。
惠州市建集物业管理有限公司的叶经理说，物业收费标准放开后，将由政府指导转变成市场指导。“目前惠州一些老旧小区物业收费标准有些偏低，而新开发的楼盘小区物业收费则普遍适中，符合目前市场价格。”
他认为，收费标准放开后，老旧小区的物业收费应该会有所提升，新小区则可能暂时维持不变。