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2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第四章4

|0·2015-05-07 09:46:00浏览0 收藏0
摘要 2015年房产估价师正在备考,环球网校整理"2015年房地产估价师《理论与方法》复习资料,供大家参考学习!祝您马到成功!

  特别推荐:2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第四章汇总

  第四章 房地产价格影响因素

  房地产制度政策:

  房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的,特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。例如,在传统城镇国有土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下,对住房实行实物分配、低租金使用,必然使住房价格和租金极低。而改革城镇国有土地使用制度和住房制度,允许土地使用权出让、转让、出租,推行住宅商品化、社会化,实行住房分配货币化,就使得房地产价格显现出来,并反映房地产市场供求状况,同时也受房地产市场供求的影响。

  目前,中国房地产所有制是房屋可以私人所有,其中住宅大部分为私人所有,并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体,不能买卖,仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此,土地仍然没有所有权价格,所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在,则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外,土地使用权一般是有使用期限的,因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下,土地使用期限越长,土地及房地产的价格就会越高;反之,就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的,供地政策(包括供应量、供应结构和供应

  方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

  金融制度政策:

  房地产由于价值较大,其开发、投资、消费都需要大量资金支持,从而与金融密切相关。因此,金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响,特别是货币政策和房地产信贷政策。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次,其中"稳健"是中间值。例如,采用由紧到松的货币政策,会导致房地产价格上涨;相反,会导致房地产价格下降。

  房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模,放松或收紧房地产贷款,调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款,还是投向购房贷

  款),提高或降低购房最低首付款比例,上调或下调贷款利率,提高或降低房地产抵押贷款成数上限,延长或缩短购房最长贷款期限等。例如,增加土地储备贷款,会增加未来的土地供应,远期会增加商品房供给,从而会使未来的土地价格和商品房价格下降;反之,会使未来的土地价格和商品房价格上涨。严格控制房地产开发贷款,会减少未来的商品房供给,从而会使未来的商品房价格上涨;反之,会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例,上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛,从而会减少商品房需求,进而会使商品房价格下降;反之,会使商品房价格上涨。

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