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一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1 王某将15 600元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为( )元。
A. 1 7 472
B. 17 528.16
C. 17 557.94
D. 17 578.47
参考答案: A
2不属于固定资产折旧费估算费用的是( )。
A. 通信设备费
B. 劳保用品费
C. 交通工具费
D. 办公设备费
参考答案: B
3 物业服务企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析属于财务报告分析主要形式中的( )。
A. 外部分析
B. 专题分析
C. 投资分析
D. 决策分析
参考答案: A
4 由市场供求状况决定的租金称为( )。
A. 商品租金
B. 福利租金
C. 市场租金
D. 成本租金
参考答案: C
5 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率为( )。
A. 17.56%
B. 15.87%
C. 15.36%
D. 18.35%
参考答案: B
6 净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达( )年以上。
A. 3
B. 5
C. 8
D. 10
参考答案: D
7 通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m2时，就应该编制物业资产管理清单
A. 50000
B. 55 000
C. 60000
D. 65 000
参考答案: A
8 正确处理( )之间的财务关系，是物业服务企业生存和发展的前提与基本保证。
A. 企业同其所有者
B. 企业内部各单位
C. 企业同其债权人
D. 企业同其债务人
参考答案: A
9 企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率属于发展能力状况指标中的( )。
A. 利息保障倍数
B. 营业增长率
C. 资产负债率
D. 资本积累率
参考答案: D
10 同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业称为( )。
A. 管理型物业服务企业
B. 专业型物业服务企业
C. 综合型物业服务企业
D. 公益型物业服务企业
参考答案: C
11 反映和描述房地产市场状况的指标，不包括( )。
A. 租赁指标
B. 供给指标
C. 市场交易指标
D. 需求指标
参考答案: A
12 收益性物业价值中，( )是始终不变的。
A. 投资价值
B. 市场价值
C. 账面价值
D. 原始价值
参考答案: D
13 组合投资管理的第一步是( )。
A. 投资分析
B. 构建投资组合
C. 制定投资方针和政策
D. 投资组合的调整
参考答案: C
14 赵某应缴纳的基础租金为12万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额50万元，以每月营业额的4%作为百分比租金，若租户一月份、二月份营业额分别为50万元、45万元，这两个月应缴租金共计( )万元。
A. 24
B. 30
C. 48
D. 35
参考答案: A
15 编制管理费用预算的最佳方法为( )。
A. 零基顶算
B. 弹性预算
C. 固定预算
D. 概率预算
参考答案: A
16 反映仞始现金投资或首付款与年现金收入之间关系的指标是( )。
A. 投资回报率
B. 财务内部收益率
C. 资产负债率
D. 现金回报率
参考答案: D
17 已知某商业店铺的购买价格为100万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款40万元由投资者用现金支付，如果该项投资年税后净现金流量为4.8万元，则该项投资的税后现金回报率为( )。
A. 12%
B. 13%
C. 10%
D. 11%
参考答案: A
18 普通君l售型商务写字楼整体有效使用率为( )。
A. 60%～70%
B. 70%～80%
C. 80%～90%
D. 90%～l00%
参考答案: A
19 我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的( )对市场起着主要的调节作用。
A. 管理机制
B. 经营机制
C. 价格机制
D. 竞争机制
参考答案: C
20 资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于( )。
A. 50%
B. 60%
C. 75%
D. 80%
参考答案: A
21 在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌等风险属于( )。
A. 技术风险
B. 经济风险
C. 基本风险
D. 财产风险
参考答案: B
22 企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，反映企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实反映企业盈余质量的财务效益状况修正指标是( )。
A. 总资产周转率
B. 资产负债率
C. 盈余现金保障倍数
D. 流动资产周转率
参考答案: C
23 对于一般房地产投资项目，偿债备付率应该大于( )。
A. 0.5
B. 0.8
C. 1.0
D. 1.2
参考答案: D
24 仓储用房的经济寿命是( )年。
A. 60
B. 50
C. 35
D. 20
参考答案: A
25 由于保险合同是( )，也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。
A. 保障性合同
B. 责任性合同
C. 策略性合同
D. 复合性合同
参考答案: A
26 财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因，从而对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预
测，这体现了财务报告分析的( )特性。
A. 阶段性
B. 策略性
C. 依耐性
D. 判断性
参考答案: D
27 在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率是( )的经济含义。
A. 偿债备付率
B. 财务内部收益率
C. 投资回报率
D. 资产负债率
参考答案: B
28 设备精度降低、劳动生产率下降，属于设备磨损类别中的( )。
A. 第一类无形磨损
B. 第二类有形磨损
C. 第一类有形磨损
D. 第二类无形磨损
参考答案: C
29 承租人不拥有房屋的( )。
A. 部分收益权
B. 占有权
C. 所有权
D. 使用权
参考答案: C
30 为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系称为( )。
A. 全面质量管理
B. 物业服务管理
C. 生命周期成本与设施管理
D. 企业物业资产管理
参考答案: A
31 市场需求的特点不包括( )。
A. 需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性
B. 与市场供给的非同质性相吻合
C. 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性
D. 房地产市场具有高度的垄断性
参考答案: D
32 所销售的商品房的最低价格称为( )。
A. 起价
B. 均价
C. 成交价
D. 标价
参考答案: A
33 财务报告分析中最基本、最重要的方法是( )。
A. 比较分析法
B. 期望收益率分析法
C. 资本增长率分析法
D. 比率分析法
参考答案: D
34 物业经营管理主要以( )为管理对象。
A. 策略性物业
B. 收益性物业
C. 经营性物业
D. 竞争性物业
参考答案: B
35 某物业服务企业2010年速动资产合计为56 240元，速动负债合计为45 620元，流动资产合计为156 320元，流动负债合计为35 640元，则该物业服务企业的流动比率为( )。
A. 5.36
B. 4.39
C. 3.65
D. 6.35
参考答案: B
36 组合投资管理的最后一个环节是( )。
A. 制订投资方针和政策
B. 投资组合的调整
C. 投资组合绩效评估
D. 构建投资组合
参考答案: C
37 资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认( )比较好。
A. 30%
B. 35%
C. 55%
D. 60%
参考答案: D
38 零售商业物业日常管理费中( )是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。
A. 公共能耗费
B. 工资及福利
C. 设施维护费
D. 办公费
参考答案: A
39 按照( )出让方式的不同，可以将其出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
A. 土地使用权
B. 土地所有权
C. 土地出售权
D. 土地转让权
参考答案: A
40 物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于( )个月。
A. 6
B. 8
C. 10
D. 12
参考答案: A
41 工资及福利约占零售商业物业中日常管理费的( )。
A. 20%～25%
B. 30%～35%
C. 35%～40%
D. 40%～45%
参考答案: B
42 不符合前期物业服务合同特征的是( )。
A. 前期物业服务合同是要式合同
B. 前期物业服务合同具有过渡性
C. 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
D. 前期物业服务合同是双务合同
参考答案: D
43 组合投资管理的投资分析不包括( )。
A. 制定投资方针政策
B. 行业分析
C. 宏观经济分析
D. 准投资的物业分析
参考答案: A
44物业管理招投标目的是在一场竞争性招标中，找到最理想的物业服务企业，招标方要想吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益，就要对所有参加投标者实行( )的原则。
A. 公开、公平、公正、合理
B. 诚实信用、合法、公开
C. 平等、自愿、公平
D. 公正、城市信用、自愿
参考答案: A
45 综合评价企业资产运营效率的一项重要指标是( )。
A. 财务内部收益率
B. 资产负债率
C. 总资产报酬率
D. 总资产周转率
参考答案: D
46 企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为属于( )。
A. 企业自我诊断评价
B. 企业集团内部评价
C. 社会评价
D. 政府评价
参考答案: C
47 商业辐射区的边界区域是距物业所处地点( )km以外的区域，其营业额占5%～l5%。
A. 5
B. 8
C. 10
D. 15
参考答案: D
48 某建筑物的建筑面积l00 m2，单位建筑面积的重置价格为1 000元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%，用直线法计算该建筑物的折旧总额为( )元。
A. 35 491.35
B. 31 666.67
C. 32 138.96
D. 29 943.53
参考答案: B
49 不良物业资产形成的推动器是( )。
A. 经济周期变化
B. 房地产虚假的泡沫繁荣
C. 银行货币资金运动的中断
D. 企业物业资产绩效的评估
参考答案: B
50 实行物业管理服务费用( )时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。
A. 包干制
B. 标准制
C. 酬金制
D. 效益制
参考答案: A
51 房屋的长期租赁，通常指租期为( )的租赁。
A. 2年或2年以上
B. 3年或3年以上
C. 4年或4年以上
D. 5年或5年以上
参考答案: D
52 保险合同独特的法律特征不包括( )。
A. 保险合同是一种要式合同
B. 保险合同是双务无偿合同
C. 保险合同是一种附合合同
D. 保险合同是射幸合同
参考答案: B
53 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，下列不属于其中的是( )。
A. 交通费
B. 保险费
C. 通信费
D. 法律费用
参考答案: B
54 零售商业物业的现场管理工作中，( )是前提。
A. 正确的经营管理策略
B. 有针对性的管理方案设计
C. 精确的费用测算
D. 足够的场地需求
参考答案: B
55 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，我国目前较好的比率在( )左右。
A. 50%
B. 90%
C. 150%
D. 200%
参考答案: B
56 物业管理绩效评价的主要方法是( )，用于计量指标的评价计分。
A. 综合分析判断法
B. 功效系数法
C. 市场法
D. 定量和定性相结合计分法
参考答案: B
57 某宗物业的正常成交价格为12 590元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则买方实际付出的价格为( )元/m2。
A. 1 3471.30
B. 13 597.43
C. 13 568.31
D. 13 956.21
参考答案: A
58 业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入是( )。
A. 基础租金
B. 百分比租金
C. 净租金
D. 毛租金
参考答案: A
59 实际计算过程中，呵按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算的市场交易指标是( )。
A. 吸纳量
B. 吸纳率
C. 销售量
D. 房地产价格指数
参考答案: B
60 下列选项中，属于工程部工作内容的是( )。
A. 协调与政府有关部门的关系，协助完成相关工作
B. 与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同
C. 负责组织制定项目安全制度和工作计划
D. 部署、安排、调整警卫和消防监控人员
参考答案: B
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61 城市规划力求体现( )。
A. 适用性
B. 超前性
C. 动态性
D. 科学性
E. 规模性
参考答案: A,B,C,D
62 租赁税费包括( )。
A. 租赁手续费
B. 营业税
C. 城镇土地使用税
D. 城市维护建设税
E. 教育费附加
参考答案: A,B,D,E
63 居住物业应重点了解目标物业周围地区住宅的( )，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准。
A. 对现有住宅满意的程度
B. 供求状况
C. 内外设计的平面布局
D. 价格水平
E. 对未来住房的希望
参考答案: A,B,D,E
64 狭义的财产保险包括的主要险种为( )等。
A. 企业财产保险
B. 火灾保险
C. 家庭财产保险
D. 涉外财产保险
E. 信用保险
参考答案: A,B,C,D
65 物业管理绩效评价指标体系由( )构成。
A. 考核指标
B. 基本指标
C. 绩效指标
D. 修正指标
E. 评议指标
参考答案: B,D,E
66 房地产市场：睦由( )等要素构成的。
A. 市场运行机制
B. 参与房地产交换的当事者
C. 房地产交易需求
D. 房地产商品
E. 交易组织机构
参考答案: B,C,D,E
67 百分比租金可以按( )支付。
A. 日
B. 周
C. 月
D. 季度
E. 年
参考答案: C,D
68 对房地产区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的( )。
A. 社会
B. 人文环境
C. 经济
D. 背景
E. 自然环境
参考答案: A,C,D,E
69 人们工作和生活居住模式及观念的转变，源于( )。
A. 高新技术产业的发展
B. 居家办公模式的出现
C. 信息、通信技术水平的提高
D. 第三产业的壮大
E. 劳动密集型向资金技术密集型的转变
参考答案: A,B,D,E
70 在面积内涵方面，建筑物通常有( )之别。
A. 居住面积
B. 建筑面积
C. 成套房屋的套内建筑面积
D. 使用面积
E. 营业面积
参考答案: B,C,D
71 物业管理成本按照与决策的关系，可将成本分为( )等。
A. 定额成本
B. 边际成本
C. 机会成本
D. 差异成本
E. 目标成本
参考答案: B,C,D
72 物业管理疗面绩效的主要指标包括( )。
A. 写字楼物业投资收益率
B. 出租率
C. 出租经营成本
D. 租金拖欠和坏账情况
E. 租约续签、扩签、新签、退签等
参考答案: B,D,E
73 作为商品的物业，赋予( )。
A. 投资价值
B. 使用价值
C. 交换价值
D. 账面价值
E. 物业价值
参考答案: B,C
74 通常将房地产市场划分为( )市场等。
A. 土地使用权出让
B. 土地所有权出让
C. 土地转让
D. 存量房地产交易
E. 新建商品房租售
参考答案: A,C,D,E
75 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。
A. 政治制度的变迁
B. 金融业的发展
C. 房地产交易需求的改变
D. 人文环境的变化
E. 信息、通信技术水平的提高
参考答案: A,B,D,E
76 财务情况说明书一般应包括( )等内容。
A. 对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项
B. 重要资产转让及其出售情况
C. 利润实现和分配情况
D. 企业生产经营的基本情况
E. 资金增减和周转情况
参考答案: A,C,D,E
77 物业价格受( )的影响。
A. 套内建筑面积
B. 土地形状是否规则
C. 建筑规模是否适当
D. 土地面积
E. 建筑面积
参考答案: B,C,D
78 房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对( )等的估计。
A. 物业的管理能力
B. 租金收益
C. 市场的分析能力
D. 物业增值可能性
E. 项目的规划设计
参考答案: B,D
79 我国现行的( )，实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。
A. 企业财产保险
B. 家庭财产保险
C. 涉外财产保险
D. 人身保险
E. 农业保险
参考答案: A,B,C
80 物业经营管理计划，是用来( )物业经营管理过程的文件。
A. 调查
B. 指导
C. 预言
D. 实施
E. 控制
参考答案: B,D,E