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第二章 物业管理招标投标
一、物业管理招标投标的概念
物业管理招标：是物业管理服务产品预购的一交易方式。由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)
一些重点基础设施或大型公用设施的物业(机场、医院、学校、政府办公楼等)此类物业的招标必经国有资产管理部门或相关产权部门的批准。
物业管理投标：是对物业管理招标的实质性响应。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。
二、物业管理招标的类型
(一)按物业类型划分(住宅项目招标和非住宅项目招标两类)(二)按项目服务内容的实施划分(三)按招标主体的类型划分(建设单位、业主大会、物业产权人为主体的招标)(四) 按项目服务的方式划分(全权管理项目招标、顾问项目招标)
招标投标的特点：A(1)由于物业管理是综合性的服务(2)由于我国幅员辽阔、人口众多的差异性(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。体现两个方面 一是招标主体的特殊性。二是物业管理服务内容的特殊性。
物业管理招标的方式(一)公开招标(二)邀请招标
三、物业管理招标的内容
(一) 早期介入和前期物业管理阶段的招标内容
早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。
(1) 对投标物的规划设计提供专业的合理化建议;
(2) 对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见。
(3) 对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要的监督。
(4) 提出投标物业的其他管理建议
(5) 参与物业的竣工验收，并提出相应整收意见。
(6) 设计物业管理模式。制订员工培训计划。
(7) 对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案。
(8) 建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案：
(9) 办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。
(二) 常规物业管理招标内容
(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立。
(2)房屋及共用设施设备的管理。
(3)环境与公共秩序的管理。
(4)客户管理、客户服务和便民措施。
(5)精神文明建设。
(6)物业的租赁经营。
(7)财务管理。
(三)物业管理招标中管理方式的确定
(1)全方位服务型管理方式。
(2)顾问服务型管理方式。
(3)合资合作方式。
物业管理招标投标的基本要求
(1) 参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动。
(2) 在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场因素。
(3) 招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求。
(4) 按照国际惯例和相关法律法规的要求。
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物业管理招标的条件
1、主体条件，招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件，招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
(1)招标人自行组织招标应具备的条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。
项目条件：按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资历质的物业管理企业。因此，必须通过招标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，可采取招投标方式，也可采取其他方式。
物业管理招标的程序;1、成立招标领导小组。2、编制招标文件、应包括以下内容：(1)招标人及招标项目简介。(2)物业管理服务内容的要求。(3)对投标人及投标书的要求。(4)评标标准和评标办法。(5)招标活动方案，(6)物业服务合同的签订说明。(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料、报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
3、公布招标公告或发出投标邀请书
招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。
4、发放招标文件
在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，统一安排投标人会议，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类类问题。
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最短不得少于20日。
5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。7、成立评标委员会，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人的代表以外的物业管理方面的老师人数不得少于成员数的2/3。8、开标、评标和中标(1)开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;(2)评标推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。(3)中标及签订合同招标人应当在招标有效期截止时限30日前确认中标人。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，招标人应当自确定中标之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
参加物业管理投标的条件：1、法律法规规定的要求参与物业管理投标应当具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。2、招标方规定的要求投标人具备相应的物业管理企业资质。
物业管理投标的程序：1、获取招标信息，一是从公共媒介上采集公开招标的信息，二是来自招标方的邀请。2、项目评估与风险防范(1)项目评估 一般分为两个阶段，初选阶段、准备和实施阶段。包括以下几个方面的内容，1)投标物业的基本情况，物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议定书等渠道获取招标物业项目的基本资料。2)招标物业项目的定位。分析招标物业项目的定位是从招标物业项目的内部条件和外部环境入手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位。3)业主的需求，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主(预售或现售潜在客户)的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求。4)建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况。5)招标条件和招标过程。6)竞争对手，7)企业自身条件(2)投标风险的防范与控制，三个方面1)来自招标人和招标物业的风险2)来自于投标人的风险3)来自况争对手的风险。3、登记并取得招标文件，4、准备投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。投标文件根据性质分为商务文件和技术文件。商务文件又称商务标，1)公司简介2)公司法人地位及法定代表人的证明，3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件又称技术标，5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查，7、参加开标、现场答辩和评标，8、签约并执行合同。
投标的策略及技巧：1、投标的组织策划：主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。
2、项目的现场踏勘：1)物业建筑及安装施工进度。2)主要业主情况3)物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况以及与物业管理相关的政策法规等。
3、投标文件的编写，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。(1)投标文件编写的基本要求：1)使用国家统一的行业标准计量单位。2)使用统一的货币，3)使用国家统一颁布的行业标准与规范。4)使用准确的表述方式。5)确保资料的真实性。(2)招标文件编写中应注意的问题。1)确保填写无遗漏、无空缺，2)不可任意修改填定内容，投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字。3)填写方式规范，4)不得改变标书格式。5)计算数字必须准确无误。6)报价合理。7)包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚，文本整洁、纸张统一，装帧美观大方。8)做好投标文件的保密措施。
4、投标报价的策略和技巧(1)对项目运作的经营管理成本进行准确测算，(2)密切关注、正确分析竞争对手的报价。(3)补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。投标人采取的报价技巧主要有：1)多方案报价。2)保本报价。
5、现场答辩的技巧(1)应选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。(2)开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。(3)在正式开标时，阐述重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。
6、签约谈判技巧(1)在签约谈判时要准确把握对方的真实意图(2)慎重考虑物业管理目标，(3)预测承接物业后可能出现的各种风险。
一、制订物业管理方案的一般程序：AAA应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订，(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。(7)测算物业管理服务费用。(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。
二、制订物业管理方案的要求B(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。(2)方案的各项具体实施必须是根据招标物业的基本情况和特点制订。方案必须符合国家及地方法律、法规的规定。(3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。(4)制订物业管理服务费用价格必须合理。
三、制订物业管理方案的要点及方法AAA(一)物业管理方案的基本内容，包括1、招标物业项目的整体设想与构思、2、管理方式与运作程序、3、组织架构与人员配置、4、管理制度的制订、5、档案的建立与管理、6、早期介入及前期物业管理服务内容、7、常规物业管理服务综述、8、费用测算与成本控制、9、管理指标与管理措施、10、物资装备与工作计划。
投标活动所起的作用分为以下几个方面，1、关键内容(1)项目的整体设想与构思(2)组织架构与人员的配置(3)费用测算与成本控制(4)管理方式、运作程序及管理措施。2、实质内容(1)管理制度的制订(2)档案的建立与管理(3)人员培训及管理(4)早期介入及前期物业管理服务内容(5)常规物业管理服务综述(6)管理指标(7)物资装备(8)工作计划。以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。
制订物业管理方案的要点及方法：BA1、招标物业项目的整体设想和构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施。项目分析是编制物业管理方案的前提条件。(1)项目简介(2)客户服务需求分析 (3)项目的可行性研究与定位(4)物业管理服务的重点及难点。AAA1、商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面;2、工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求;3、政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。4、居住类型的物业的重点主要集中在基础的物业管理服务内容层面。5、公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理，(包括恶性犯罪、重大事故、自然灾害等)
物业管理服务模式服务重点和主要措施包括物业的功能定位、客户定位、服务需求定位。2、管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。(2)管理机制的确定，管理机制一般是由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，激励机制是在目标管理机制的基础上设计相应的激励办法，;监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。
3、人员的配备、培训与管理。
4、管理指标与措施(1)管理指标(2)管理措施
5、管理制度的制订：管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，公众制度主要包括，精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容。内部管理制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等。
6、档案资料的建立与管理
7、早期介入及前期物业管理服务内容
8、常规物业管理服务综述
9、工作计划(1)筹备期包括拟订物业管理方案、拟订财务预算、签订前期物业管理协议、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、前期介入参与设备调试及建筑质量把关，提供专业意见、制订交接验收计划及作好相关准备、物业管理供应商的评审和确定等。(2)交接期包括签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》、制《业主临时公约》、完善物业管理方案、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设施设备的交接验收试运行、用户入住搬迁服务，档安建立分类管理等。(3)正常运作期包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配备服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。
10物资装备
11、费用测算(1)费用测算的依据，(2)费用测算内容。1)物业管理成本2)物业管理收入(3)费用测算的方法。1)根据管理成本推算物业管理服务费单价。2)根据预定的物业管理服务费用标准测算物业管理成本。
12、成本控制(1)成本费用控制在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上，将成本费用控制贯穿于成本费用形成的全过程。(2)成本费用控制与提供优质的物业管理服务相结合，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。(3)在成本控制方案中应明确各部门和相关人员应承担的责任。(4)在成本控制的基础上，对一些重要的、不正常、不符合常规的关键性成本费用差异进行重点控制。
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