2015物业管理师《物业经营管理》第七章重点

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　　第七章 成本管理

　　物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。

　　(考)物业管理成本构成：1、营业成本;(1)直接人工费。(2)直接材料费。(3)间接费用。2、期间费用或经营管理费用;(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。(2)财务费用。

　　营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。

　　(考)物业管理成本的分类：(一)按照经济性质分类;(1)外购材料;(2)工资;(3)职工福利费;(4)折旧费;(5)利息支出;(6)税金;(7)其他支出。(二)按照经济用途划分;(重中之重)(三)按照与业务量的关系划分;(1)固定成本;(2)变动成本;(3)半固定或半变动成本;半固定或半变动成本又称混合成本。(四)按照计算依据不同划分;(1)目标成本;(2)定额成本;(3)计划成本;(4)实际成本。(五)按照与决策的关系划分;(1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。(2)差异成本;(3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。(4)估计成本。(5)沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。(6)可缓成本。(7)可免成本。(8)附加价值成本。

　　专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。

　　目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

　　主要成本项目的估算方法(详见书本188)

　　成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。

　　(B)成本预算的基本要求：1、成本预算必须同其他预算相协调;物业管理企业的收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。2、成本预算要以各项定额为基础;物业管理企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。3、成本预算应有相就的技术经济措施保证;4、成本预逄要全面权衡，提高资金使用效益;5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。

　　(A)固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。

　　编制弹性成本((费用)预算的主要方法一般有两种：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基预算是指以零为基础的预算。定的基本理论是：在每一预算期对任何一项预算开支面目，不才虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有预算支出均为零为出发点，一雪从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。零基预算的不足表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

　　滚动预算是指在按年分月编制预逄的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。因为它是滚动式的编制预算，因此称为滚动预算。滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。

　　概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等)在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。

　　B成本预算的编制程序：1、收集和整理有关资料;2、对预算期成本指标进行预测;3、要据企业(部门)特点编制成本预算。

　　狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。

　　物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制;二是对目标成本完成的控制和过程的监督;三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

　　成本控制按控制的时间分类：(1)事先控制、(2)事中控制(3)事后控制;按控制的机制分类：(1)前馈性控制，(2)防护性控制，(3)反馈性控制。

　　成本控制的原则：1、全面控制原则;2、讲求经济效益原则;3、责权利相结合原则;4、例外管理原则;例外管理原则是指物业管理企业在全国控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。

　　B成本控制的程序：1、确定控制标准;2、执行控制标准;3、分析相关差异;4、纠正成本偏差;5、进行考核奖罚。

　　C为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。

　　A成本的日常管理：(一)利用物业管理周期理论进行成本控制;物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。(二)严格实施预算的凭证控制;(三)建立健全费用开支与报销审批制度。

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