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第四章 收益性物业价值评估
收益性物业的概念，指能直接产生租凭收益或其他经济收益的物业，包括住宅(物别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小――未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低;②获得净收益期限的长短――获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低;③获得净收益的可靠性――获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
物业价格的三要素：(一)有用性，指物品能够满足人们的某种需要;(二)稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏;(三)有效需求，指对物品的有支付能力支持的需要――不但愿意购买而且有能力购买。
物业价格与一般物品的价格的共同之处是：B①都是价格，用贷币来表示;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质优价，劣质低价。
物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征：(一)物业价格受区位的影响很大。(二)物业价格实质上是物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)物业价格形成的时间较长。(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用贷币来衡量，即交换价值表现为一定数量的贷币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
投资价值和市场价值A投资价值一词有两种含义：一是指值得投资;二是指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值。物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买);反之，说明不值得投资(购买)。
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易――买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的贷币额、商品或其他有价物。
A正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形在的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响;
市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等和条件下形成的价格。
价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的;另一方面，供给量与需求量又受价格的影响。
总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。
单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。
B实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
在期房和现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。
B买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他从(作为买方)支付的贷币额、商品或其他有价物。
AA租凭价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的贷币额、商品或其他有价物。
真正的房租构成因素应当包括：①地租;②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费;③维修费;④管理费;⑤投资利息;⑥保险费;⑦物业税(目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税);⑧租凭费用，如租凭代理费;⑨租凭税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租凭手续费;⑩利润。
在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等;房租也可能不包含真正房租构成因素的费用。
市场调节价、政府指导价和政府定价
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：C1、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的;2、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的;3、不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的;4、有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关;5、某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
影响收益性物业价格的因素C一、物业价格的影响因素二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素。
物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的对象是具有交易性的物业，如特殊的厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条个是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④求取比准价格。
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选取的可比实例应符合如下4个其本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和贷币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。
进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：1、利害关系人之间的交易。2、急于出售或急于购买的交易。3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4、交易双方或某一方有特别动机或偏听偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易税费非正常负担的交易。7、相邻物业的合并交易。受债权债务关系影响的交易。
成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
A只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。成本法也适用于物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价进的物业估价。
运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格。
A物业价格通常由如下7项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。
土地取得成本是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。土地取得成本的构成可分为下列3种：①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本 笑城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
销售税费，是指销售开发完成后的物业就由物业开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”);②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
物业的重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：①重新购建价是估价点时的价格。②重新购建价格是客观的价格。③建筑物和重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价格与重新购建价格的差额，即
建筑物折旧=建筑物重新购建价格―建筑物市场价值
功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，可能是其他因素(如政府政策变化等)。
求取建筑物折旧的年限法，年限法是要据建筑物的以济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。详见书本108
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然生利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用知当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法知用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。虽然没有实际收益，但却具有潜在收益。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公工式计算出收益价格。
报酬资本化法的主要计算公式、物业净收益的求取、报酬率的求取B。
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