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【摘要】2016年房地产估价师考试预计为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《案例分析》考试，环球网校小编为您搜集整理了"2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价报告不符合估价目的的错误"，本文系统阐述了估价报告不符合估价目的的错误的知识点，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
特别推荐：2016年房地产估价师《案例分析》常见错误汇总
估价报告不符合估价目的的错误知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：
估价报告不符合估价目的的错误：
1.房地产抵押估价可能出现的错误
(1)房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押;
(2)再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响;
(3)未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响;
(4)估价报告中没有作出必要的风险提示;
(5)估价报告没有对估价对象的变现能力进行分析;
(6)未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损;
(7)抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面;
(8)房地产抵押估价报告未向估价报告使用者作出以下提示;
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;
②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;
③合理使用评估价值;
④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
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2.损害赔偿房地产估价可能出现的错误
(1)损害前和损害后房地产状况掌握不清;
(2)没有考虑间接损失(残值清理费用造成收益下降)。
3.房地产保险估价可能出现的错误
(1)没有分清投保价值评估和保险损失程度评估;
(2)保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估;
(3)保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同;
(4)保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失;
(5)按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值;
(6)把土地也作为了保险估价的估价对象。
4.房屋征收估价可能出现的错误
(1)房屋征收评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格;
(2)征收估价考虑了房屋租赁、抵押、查封等因素的影响;
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五、估价方法选择错误
1.选用估价方法应遵循的原则
(1)有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主;
(2)具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法;
(3)具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法;
(4)无上述条件的选用成本法。
2.针对以上原则，容易出现的错误有：
(1)只使用了一种估价方法;
(2)能用市场比较法的没有使用;
(3)收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法，却选用并不合适的方法;
(4)具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法，却选用了并不合适的方法;
(5)适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价;
(6)估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
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