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住房消费信贷
(一)住房消费信贷的种类。
1. 个人住房公积金贷款
(1)定义与特点。个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项贷款。
s 各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般最长不超过30年。
s 住房公积金贷款的利率要比商业银行住房贷款的利率低。
s 个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，否则不予贷款。
ü 抵押贷款方式是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。
ü 抵押加购房综合险也是贷款的一种常见担保方式，即在借款人提供抵押担保的同时，购买购房综合险。购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种，包括房屋保险和购房贷款保险两部分。
ü 质押担保是贷款的一种担保方式。即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物以偿还贷款本息、罚息和费用。
ü 连带责任保证是贷款的一种担保方式，即由保证人为借款人提供连带责任保证。
s 对贷款对象有特殊要求，即要求借款人是在当地购买自住住房、同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工。
s 公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差别。
s 办理公积金贷款的申请人需要提供的资料：
ü 合法的身份证件(居民身份证、户口本、护照或其他有效居留证件);
ü 住房公积金储蓄卡及借款人名章;
ü 合法有效的购买、建造、翻建、或者大修自有住房的合同或协议及其相关资料等。
(2)住房公积金贷款举例。
【例子】一位参加S市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估价值为50万元的自住普通住房，拟在中国建设银行申请个人住房公积金贷款。家庭该客户目前本人名下的住房公积金本息余额是6 000元，上个月公积金汇储额为150元，本人目前离法定退休年龄还剩30年，那么该客户在退休年龄内预计可缴存住房公积金总额是多少?
计算方法是，
客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额
= 目前本人名下公积金本息余额 + 上月公积金汇储额×剩余退休年限×12
= 6000 元 + 150元/月 × 30 × 12 = 60 000元。
假设客户的家庭有3名成员，那么按照相同的计算方法，该家庭可缴存住房公积金的总额为18万元。若该客户的家庭成员同意参与本次住房公积金借款额度计算，放弃今后住房公积金借款权利，则按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定，该客户可申请个人住房公积金贷款最高额度，以下列的三个额度中最低者为准：
第一，借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额，即18万元;
第二，所购住房评估价格的70%，即：50 × 70% = 35 万元;
第三，该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额：10万元。因此，根据上述的规定，该客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度为10万元。
2. 个人住房商业性贷款
是指具有完全行为能力的自然人，购买本市镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。俗称“按揭贷款”。
s (1)个人住房按揭贷款，也称为一手房贷款，是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。
s (2)个人二手房贷款，是指银行向借款人发放的用于购买受访人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。
s (3)个人商用房贷，也称为个人商业住房贷款，是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。
s (4)个人住房传按揭贷款，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务。
s (5)目前某些银行除提供上述个人住房贷款品种外，还可向国家机关、学校、医院等单位职工参加集资建房和个人自建住房等发放个人住房贷款。
s (6)个人住房商业性贷款可选择的贷款方式。个人住房商业性贷款的贷款方式有：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押(质押)加保证贷款。
3. 个人住房组合贷款
s 是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。
s 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。
【例子】延续上面一个例子，假如客户向银行申请个人住房公积金贷款仍不足已支付剩余的房款，那么，该客户还可以向银行申请个人住房组合贷款，即可申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但这两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即客户可申请的最高金额为
50万元 × 70% = 35万元。
其中，个人住房公积金贷款金额为10万元，期限为15年，贷款利率是4.95%，而个人住房商业性贷款金额为25万，期限同样为15年，贷款利率是6.27%。
(二)还款方式和还款金额
1. 首付款。
s 申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款，通常会要求借款人支付房屋总价款的20%~30%，这笔资金称为首付款。
s 贷款额度的决策的关键在于资金的机会成本。
2. 期款。
s 借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息。
s 贷款期限在1年以内的，实行到期本息一次性清偿的还款方式;
s 贷款期限在1年以上的，可以采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法每月偿还。
(1)等额本息还款法。是指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。
s 计算公式：
每月还款额 =
贷款本金×月利率×(1 + 月利率)还款期数
(1 + 月利率)还款期数 - 1
s 适合人群是：收入处于稳定状态的家庭。
s 优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。
(2)等额本金还款法。是指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。
s 计算公式如下：
每月还款额 =
贷款本金
还款期数
+ (贷款本金 ? 累计已还本金) × 月利息
s 适合的人群是：目前收入较高但是预计未来收入会减少的人群，或者还款初期还款能力较强，并希望在还款初期规划较大款项来减少利息支出的借款人。
s 特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。
【例子】李先生向银行申请20年期30万元的贷款，年贷款利率为6.273%，采用等额本金还款。根据公式计算，
第一个月还款额 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 0 ) ×6.273% / 12 = 2818元，
第二个月还款额 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 1250 ) ×6.273% / 12 = 2812元，
……
最后一个月还款额=300000 / 240 + ( 300000 ? 298750 ) ×6.273% / 12 = 1257元，
(3)等额递增还款法，即把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。
s 适合人群：适用于目前收入一般、还款能力较弱、但是未来收入预期会逐渐增加的人群。
(4)等额递减还款法。即把还款期限划分为若干个时间段，在每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定的金额递减。
s 适合人群：适用于目前还款能力比较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
(5)等比递增还款法。是指在贷款期的后一时间段内煤气还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
s 适合人群：适用于前期还款能力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
(6)等比递减还款法。是指在贷款期的后一时间段内每期还款额对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
s 适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
3. 提前还款的选择权。
(1)提前还贷发生的三种情况：
s 第一，借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足。
s 第二，借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入其他高利润的项目，贷款后投资项目收益情况发生变化，借款人因调整投资组合而提前偿还贷款。
s 第三，借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款。
(2)提前还贷的方法：
s 第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
s 第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
s 第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限保持不变。
s 第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
(3)如何还贷更经济?
s 如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。
s 如果是纯商业贷款，则考虑等额本息还款法、等额本金还款法两种还款方式区别。
(4)提前还贷需注意的问题。
s 第一，个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同1年以后。
s 第二，银行对提前还贷次数和起点金额通常也有要求。
s 第三，提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清。
s 第四，借款人一般须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。
s 第五，贷款期限在1年以内的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。
s 第六，在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应该提醒客户申请退还保险金。
4. 延长贷款。
s (1)借款人应提前20个工作日向贷款银行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明。
s (2)延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金和违约金。
s (3)借款人申请延期只限一次。
s (4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
(三)利率调整对还款总额的影响
1. 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。
s 如果贷款期限在1年之内，那么遇到法定利率调整，则不调整贷款利率，继续执行合同利率。
s 贷款期限在1年以上的，遇到法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
2. 借款合同的约定
s 签订借款合同后与银行发行贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。
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