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1、对专项维修资金的管理，叙述正确的有( )。
A.专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
B.由于其所有权，及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金需要计征营业税
C.在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政主管部门审核后划拨
D.在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续
E.在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户
【参考答案】：A, D, E
2、物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经( )同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A.物业单位
B.业主大会
C.居民委员会
D.业主大会和居民委员会
【参考答案】：B
3、通过出租房屋获得的租金收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为( )收入。
A.商业用房经营
B.物业管理
C.物业经营
D.无形资产转让
【参考答案】：C
4、简述物业服务包干制和酬金制的概念?
答：物业服务包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务费酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。
5在测算物业服务费时，电梯系统所需电费的计算一般采用哪个公式?
电梯电费=电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/千瓦时)
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1、物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经( )同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A.物业单位
B.业主大会
C.居民委员会
D.业主大会和居民委员会
【参考答案】：B
2、业主在办理装饰装修手续时，物业服务企业应该审核( )
A.装饰装修方案
B.装饰装修施工合同
C.企业资信证明
D.装修材料供货合同
【参考答案】：A
3.在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是( )。
A.完好房
B.基本完好房
C.一般完好房
D.危险房
【参考答案】：C
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案例
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知);预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
【问题】：
1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。(7分)
2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。(7分)
3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。(6分)
参考答案
1、业主和物业公司可能遭受到以下风险：
(1)工程预期不能及时提供制冷服务，造成物业公司违约。
理由：工程预计4月25日竣工，5月1日为供冷期开始时间，工程有逾期则会影响正常供冷，造成违约。
(2)节能效果未能达到预期效果造成经济损失
理由：因该技术属于实验室论证技术，未能在实践中进行实证性实验。节能效果不可预见，因此有可能不能达到预期经济效果。
2、拆除的设备应归属于业主所有
理由：因建筑物所有权归属于业主，所有设备设施也归属于业主，所以拆除的设备应由业主处理。
3、业主要求不合理
理由：
因物业公司采用承包的方式对于中央空调进行管理，盈亏自付，同时改造方案约定节省的能源费用由节能公司和物业公司分享，因此在物业服务合同执行期内，应由物业公司享有节能收益。
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