2014物业管理师经营管理:影响写字楼分类的因素

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　　影响写字楼分类的因素

　　按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼空间。早期的自用型写字楼多由业主自行建设，近年的自用型写字楼则主要是使用者从开发商手中定制购买。租售型写字楼则可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，并以竞争性租金提供给市场上的一般租户使用。

　　按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等);(2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿;(3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

　　但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。这三种类型写字楼的含义和有关划分标准，在本书第一章也进行了描述。但是，到底哪些因素影响了写字楼类型的划分呢?下面就这些影响写字楼物业分类的因素进行简要的分析。

　　1.位置

　　写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。写字楼的级别往往还受周围建筑物及环境的影响，如果写字楼建筑所处的位置周围环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。写字楼建筑的位置还可能由于邻近某大公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。良好的位置常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷，如果某写字楼物业与主要商业金融区或政府办公大楼邻近，则维护良好的百年老建筑与新落成的建筑不会有很大的差异。

　　2.交通方便性

　　大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。写字楼建筑周围如有多种交通方式可供选择(公共汽车、地铁、高速公路等)能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

　　3.声望或形象

　　声望或形象在商业活动中非常重要，位置能强化物业的形象。一个雄心勃勃的年轻律师肯定希望他新成立的事务所与城市中最有声望的律师事务所在同一个大楼内或者至少是在同一个地区内办公。金融机构肯定希望其办公地点处在金融区中最有吸引力的建筑内或与该区域尽可能地接近。基于这些原因，有良好声望或形象的写字楼建筑会大大增加其吸引力。当然，写字楼建筑的位置、业主的实力和声望、物业建造的标准以及为租户提供的服务内容会强化这个大厦的整体形象。建筑物的规模对其形象也有很大的影响，如果一个写字楼建筑始终保持着一个城市中标志性建筑的地位，则其租金就会很高。

　　4.建筑形式

　　一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平是影响物业吸引力的两个重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难与其他建筑物区别或建筑物外立面维护状况不好，肯定会大大影响写字楼建筑的吸引力。

　　5.大堂

　　建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特色。大厦内的租户经常在写字楼的大堂与其客户接洽，如果大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力。应该对租户及其雇员、参观者在大堂所需得到的初步服务给予足够的重视，及时更新大厦指引牌(大厦指南等)，以便令进入大厦的人员能无障碍地到达电梯或楼梯间。

　　6.电梯

　　垂直交通对于高层或超高层建筑来说非常重要，而且楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置是最重要的因素之一，如果进入大厦的人员(租户及其雇员、参观者)从主入口进入后需走很长的距离才能到达电梯间、走出电梯后又需要走很长的路才能到达他想去的地方，就会给人们留下一个很不好的印象，从而影响到大厦的吸引力。

　　电梯间入口和电梯内部的状况也会从总体上影响到写字楼的吸引力。一部电梯，需要有足够的照明、适当的吊顶装修、容易识别的电梯控制符号和电梯内地面的良好维护。为了使电梯内的空间感开阔一些，在电梯内的后墙上安装镜子或其他反光材料非常有帮助。电梯的维护状况不良常会令电梯内的客户怀疑大厦内租户的信誉甚至担心在电梯内的安全问题。

　　电梯服务最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘上电梯后在中间各楼层停留的次数。因此，要合理配置电梯的数量，并根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率。

　　7.走廊

　　建筑物内所有的通道都要进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色调装饰。如果在走廊两侧的墙壁上悬挂一些艺术品或指引牌，应保持清洁和及时更新。

　　8.写字楼室内空间布置

　　从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼室内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。许多室内空间因素如租用面积范围内窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等都会影响到室内空间的灵活使用。一些老式建筑的承重柱较多，使室内有效使用面积和灵活调整非常困难。新写字楼建筑的柱间距(开间)一般较大，为灵活布置空间和更有效地使用空间提供了可能。此外，室内空间的质量还与装修、墙体质量、灯具布置、照明和天花板的高度等有关。

　　9.为租户提供的服务

　　寻租者在选择写字楼时通常还要看物业管理企业所提供服务的质量与内容，这些服务的费用可能包含在租金之内，也可能是另行收费。这些服务中最重要的是办公室内管理(看管)服务、保安服务、现场物业管理师对租户服务请求的反应速度、下班后进入写字楼人员的管理以及空调通风设备的维护管理。

　　有些写字楼还为租户提供一些特殊的服务，如提供具有良好声像设备的会议中心、健身设施等。一些小型的购物服务(小型商店)有时也会给写字楼内的人员提供很多方便。这些特殊服务所直接或间接增加的成本支出，要事先向租户说明并有可能影响其决策。

　　10.建筑设备系统

　　现代写字楼对动力、通讯线路的布置以及空调通风系统的要求越来越高。写字楼的寻租者对写字楼建筑内的建筑设备系统非常重视。新落成的甲级写字楼建筑常以智能化为目标，安装了很先进的建筑设备系统，并能很好地满足租户的需要。在智能化写字楼建筑中，计算机管理系统可以统一管理空调通风系统、电梯或扶梯等垂直运输系统、大厦保安系统、火警自动警报和自动喷淋消防系统、电信系统(数字式交换机、卫星通讯网络、电子邮递、电视电话会议系统、公共卫星电视天线系统等)、自动化电力管理系统和自动照明设备系统等。缺乏这些现代化管理系统就会降低大厦的吸引力。然而，许多现存的写字楼建筑物很难满足安装上述系统的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在对这些建筑进行现代化改造的过程中，有一个成本效益分析的问题，如果大厦进行现代化建筑设备系统改造所需支付的成本不能通过大厦租金收入的提高而收回，则进行改造就没有投资价值，令缺乏现代化建筑设备系统的写字楼物业降低等级，尽管其位置和管理状况可能很好。

　　11.物业管理水平

　　写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租户非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。明窗静几和井井有条的写字楼维护管理，对当前的租户和潜在的租户都会构成极大的吸引力。写字楼建筑内建筑设备系统运转是否良好以及建筑物的保安情况也是评价物业管理质量的重要指标。物业管理的有效性还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高大厦内客户的信誉也很有意义。

　　12.租户类型

　　形象和声誉在商业经营活动中至关重要。入住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减低他们各自的形象和声誉。由于这个原因，租户和物业管理企业对写字楼内租户的类型都非常重视。

　　大厦内的主要租户往往决定了一栋写字楼内的租户类型。例如，某写字楼内的主要租户是一家大银行，其他金融或与金融密切相关的企业(投资信托公司、保险公司、财务公司、顾问代理公司、会计师或审计事务所等)就会争相入住该大厦，因为银行的声誉往往比较好。有时主要租户的名字还会用于为写字楼物业命名，这可能会进一步吸引某一特定类型的租户来租住本物业。有些名声不佳的公司入住可能会影响到写字楼内其他租户和写字楼物业本身的声誉，因此对租户类型的选择要引起业主和物业管理师的高度重视。

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