2014物业管理师经营管理:盈利指标计算方法

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　　盈利指标计算方法

　　(一)动态指标

　　1.财务净现值

　　财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。

　　基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

　　财务净现值的计算公式为：

　　式中　NPV――项目在起始时间点的财务净现值;

　　ic――基准收益率或设定的目标收益率。

　　如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

　　2.财务内部收益率

　　财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：

　　式中CI――现金流入量;

　　CO――现金流出量;

　　(CI-CO)t――项目在第t年的净现金流量;

　　t=0――项目开始进行的时间点;

　　n――计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

　　财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

　　财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：

　　式中i1――当净现值为接近于零的正值时的折现率;

　　i2――当净现值为接近于零的负值时的折现率;

　　NPV1――采用低折现率时净现值的正值;

　　NPV2――采用高折现率时净现值的负值。

　　式中i1和i2。之差不应超过1%～2%，否则，拆现率i1、i2。和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图3-12)。

　　内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率以比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic，则项目不可接受。

　　当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)(图3-13)。从图3-13中可以看出，当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。

　　3.动态投资回收期

　　动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：

　　式中Pb――动态投资回收期。

　　(二)静态指标

　　1.静态投资回收期 　　静态投资回收期( )，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。

　　2.现金回报率

　　现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

　　例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%=14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。

　　现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

　　3.投资回报率

　　投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。

　　在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。

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