2014年土地估价师《基础与法规》辅导分析:综合地价测算指导意见

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　　2014年土地估价师《基础与法规》辅导分析:汇总

    征地区片综合地价测算指导性意见(暂行)

　　一、概念及内涵

　　征地区片综合地价(以下简称征地区片价)是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准，原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。

　　二、基本原则

　　(一)维护被征地农民合法权益原则。

　　(二)同地同价原则。

　　(三)协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。

　　(四)公开听证原则。

　　三、基本要求

　　(一)征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系;确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。

　　(二)一个市(县)的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

　　(三)征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步骤

　　1.确定测算范围;

　　2.划定区片;

　　3.测算区片综合地价;

　　4.对区片综合地价进行验证和调整;

　　5.测算结果听证和修改;

　　6.确定征地区片价;

　　7.整理与编制成果。

　　五、区片的划定?

　　(一)有农用地定级成果市(县)的区片划定

　　在农用地级别的基础上，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。?

　　(二)没有农用地定级成果市(县)的区片划定

　　没有开展农用地定级工作的市(县)，可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。

　　注意事项：

　　1.对基本单元综合评价应考虑地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，并确定合理的权重。

　　2.区片边界线一般以村行政界线为依据划定;需打破行政界线的，可依线状地物及地类分界线确定。

　　3.基本农田保护区、生态保护区和其他资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。

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