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土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
(缺替代原则和预期收益原则)
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
1.选择比较实例
估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让
实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表1-5。
表1-5 比较实例及评估地块情况表
(容积率=2244/1020=2.2)
2.收集地价指数
据市统计局发布的资料，2000年以来的物价指数见表1-6。
(物价指数有误，不能代替地价指数)
表1-6物价指数表
3.根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见表1-7。
表1-7 容积率修正指数表
4.根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见表1-8。
表1-8 比较实例及评估地块区域因素和个别因素表
各因素比较说明如下。
(1)期日因素。委估对象相比较a、b、c为不同时期的价格，2000年至今住宅用地出让价格平稳上升。
(2)交易情况修正。a、b、c为正常出让地价(市场价格);估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。
(不需要交易情况修正，都是正常市场价格)
(3)区域因素修正。该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例b、c略差，进行修正。
(4)个别因素修正。主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。
比较实例区域因素见表1-9。
表1-9 比较实例区域因素表
5.确定待估宗地的比准价格
经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。
1.计算公式
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)
2.土地取得费
(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元，则居民拆迁安置费为12×(51-3)=576(万元)。
(应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算)
(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。
(3)管理费及不可预见费(计3%)。管理费及不可预见费为576×3% =17. 28(万元)。
(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为576×5.85%×0.5=16. 85(万元)。
(社会平均拆迁周期)
(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。
(因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润)
(6)税费。未发生经营收入，税费不计。
(因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费)
(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金计57. 18万元(70年土地使用期限)扣除2年零8个月的土地增值收益计：57. 18×67. 33/70=55(万元)。
(估价对象出让时间为2001年11月，估价时点为2004年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算)
(扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57. 18×[1-1/(l+r)67.33][1-1/(l+r)70]，r为土地还原率。)
(8)成本逼近法计算。
土地价格：576+0+17. 28+16. 85+0+0+55=665. 13(万元)。
(成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/[1―1/(1+r)67.33]，r为土地还原率)
单位土地面积单价：665. 13/1020=6521(元/ m2)。
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