2014年土地估价师《案例与报告》考点:土地估价方法选择1

2014土地估价高端套餐

　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    一、主要内容

　　(1)土地估价目的与适用原则相关性分析的内容

　　(2)估价对象状况与估价方法适宜性分析的内容

　　(3)估价资料与估价方法可行性分析的内容(重点、难点)

　　(4)估价技术思路的确定原则

　　(5)估价方法的选择和确定原则与要求

　　二、大纲要求

　　掌握：土地估价方法选择需要考虑的因素、原则与要求

　　熟悉：土地估价方法选择中相关性、适宜性、可行性分析的内容(容易出题)

　　三、讲义内容

　　1.土地估价目的与适用原则相关性分析的内容

　　1)土地估价的目的

　　(1)土地估价目的的判断。

　　估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。

　　每种估价方法都有其理论依据和估价原则，揭示不同市场条件下和交易关系下的价格形成机理。对不同估价目的，只有选择合适的估价方法，才能正确揭示估价对象的客观价格，选用不同估价方法则要遵循相应的估价原则。

　　(2)土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响。

　　①市场交易目的类，要根据市场客观状况确定。

　　②抵押、担保目的类，要根据保守原则确定。

　　③税收、记账、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定。

　　④政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

　　(3)土地估价目的对估价过程处理的影响：不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。

　　首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。

　　2)土地估价适用原则分析(见表1-3)

　　表1―3 土地估价适用原则分析表

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