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单选题
1、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以( D)为前提进行估价。
A、保持现状;
B、装修改造;
C、转换用途;
D、重新利用
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( B )万元。
A、87;
B、124;
C、130;
D、134
计算过程：50+80/(1+1%)^8
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( D )。
A、9;
B、13.5;
C、15;
D、18
前街影响深度=前街路线价/(前街路线价+后街路线价)×总深度
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(A)。
A、类似写字楼的客观收益;
B、市场比较法;
C、该写字楼的实际收益;
D、无法估算
5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是( B )。
A、功能缺乏;
B、功能过剩;
C、修复时间较长;
D、修复时间较短
6、路线价法估价的第二个步骤为( A )。
A、设定标准深度;
B、选取标准临街宗地;
C、编制深度百分率表;
D、划分路线价区段
8、将房地产称为物业的国家或地区是( D )。
A、法国;
B、意大利;
C、日本;
D、中国香港
9、下列房地产中，哪一项存在替代关系?( C)
A、经济适用住房与高级别墅;
B、住宅与其配套的商业房地产
C、宾馆与写字楼;
D、大城市郊区的住宅与高速公路收费
10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(A )。
A、等于报酬率;
B、大于报酬率;
C、小于报酬率;
D、无法知道
11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为( B )%。
A、6;
B、6.9;?
C、8.8;
D、9
计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%
12、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是( B )。
A、替代关系;B、互补关系;C、附属关系;D、没有关系
13、基本完好房的成新率为(D )。
A、十、九成新;
B、九、八成新;
C、八、七成新;
D、七、六成新
我国现行房屋的完损等级分为五类：完好房，成新率为十、九、八成;基本完好房，成新率为七、六成;一般损坏房为五、四成;严重损坏房及危险房的成新率为三成以下。
14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为
5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( B )。
A、4858;
B、5200;
C、2700;
D、6264
根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：
V=a/r×[1-1/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
=216/8% ×[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200(万元)
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别
逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为(A)万元。
A、100;
B、42;
C、63;
D、77
计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)
16、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是(C)。
A、市场法;
B、收益法;
C、路线价法;
D、假设开发法
17、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的
(D)。
A、算术平均数;
B、中位数;
C、加权平均数;
D、众数
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的
基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为(C)万元。
A、225.00;
B、237.50;
C、381.25;
D、395.83
净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。
20、投资利润率的计算公式是( A )。
A、开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B、开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C、开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D、开发利润/开发完成后的房地产价值
21、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型?( C )
A、出租的房地产;
B、自用的房地产;
C、餐饮的房地产;
D、营业的房地产
房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。
22、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率
属于(D)方面的制约。
A、建筑技术;
B、土地权利设置和行使;
C、相邻关系;
D、土地使用管制
政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容。
23、 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5 m2，阳台面积为3.2 m2，分摊的共有建筑面积为9 m2。则该套住宅的建筑面积为( B )。
A、76;
B、85.7;
B、79.0;
D、82.2
24、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%;在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%;而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了(B )。
A、收益递增规律;
B、收益递减规律;
C、规模的收益递增规律;
D、规模的收益递减规律
收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种投入量逐渐增加的情况下，其他投入量不变，在开始时，产出量的增加有可能是递增的，但当可投入变量增加到某一点时，产出量的增加会越来越小。
25、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和(B )。
A、协商一致;
B、技术上可能;
C、环境上适合;
D、规模上均衡
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
26、城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( C )。
A、生地价;
B、熟地价;
C、毛地价;
D、拆迁补偿安置价
27、城市房屋拆迁估价应当采用(C )。
A、客观合理价值标准;
B、非公开市场价值标准;
C、公开市场价值标准;
D、政府规定的价值标准
城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
28、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以(C)状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产;
B、估价对象房地产;
C、标准房地产;
D、类似房地产
2003年考题。间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100;相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。
29、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为(B )。
A.0.91;
B.0.92;
C.1.09;
D.1.10
这是2003年考题。以估价对象为基准，100/(100+9)=0.92。
30、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为(D)。
A、0.060;
B、0.0940;
C、1.060;
D、1.064
交易情况修正系数=100/(100-6)=1.064
31、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是(C )年。
A、50;
B、10;
C、20;
D、无法知道
根据“建筑物经济寿命=1/年折旧率”来计算。
32、在一般情况下，(B)适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的
建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A、重建价格;
B、重置价格;
C、重新购建价格;
D、积算价格
重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。
33、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指(B)。
A、房地产开发企业自有资金周转的速度;
B、估价对象房地产变为现金的速度
C、估价对象房地产带来净收益的速度;
D、房地产开发企业流资金周转的速度
房地产交易不如股票和债券交易方便、费用低。
34、收益法是以(B )为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，
而是未来的因素。
A、收益原理;
B、预期原理;
C、未来原理;
D、替代原理
收益法的本质就是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值的
35、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为(C)万元。
A、417;
B、500;
C、460;
D、45
先求出土地价值=(50-200×12%)/10%=260(万元)，房地产总价值=260+200=460(万元)。
36、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用(B )作为其中的一种估价方
法。
A、市场法;
B、假设开发法;
C、收益法;
D、成本法
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价;市场法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易;成本法适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产;收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产。
37、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( C )。
A、逐渐降低;
B、逐渐升高;
C、可视为基本不变;
D、为零
38、划分路线价区段的最主要标准是(C)。
A、十字或丁字路;
B、功能分区分界点;
C、地价有显著差异的地点;
D、商铺繁华程度变化点
划分路线价区段的方法是，将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。
39、估价报告书中说明的( C )限定了其用途。
A、估价原则;
B、估价方法;
C、估价目的;
D、估价对象状况
估价目的不同，估价时点的选取、估价对象的范围、选用的估价方法也可能不同，只有估价目的可以限定估价报告书的用途，比如目的是房地产抵押价值评估，那么估价报告书的用途就是用来为房地产抵押价值作价的。
40、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( C )年。
A.50;
B.40;
C.46;
D.不确定
41、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( A)等设施或条件以及场地平
整。
A.供水、排水、供电、通讯
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通讯、燃气
D.排水、电力、通讯、热力
“五通一平”是将生地改造为熟地的过程，具体是通路、通水(给排水)、通电、通讯、平整场地。
42、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为(C )。
A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7
容积率=总建筑面积/建筑用地面积，即5000/1000=5。
43、房地产价格是由房地产的(A )三者相互结合而产生的。
A、有用性、稀缺性、有效需求;
B、供给、需求、利用状况
C、权利、租金、利率;
D、价值、使用价值、供求
在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其变化所引起的。
44、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A、950 ;
B、1000;
C、1200;
D、1250
A，(1250×5000-1000×1500)/5000=950(元/m2)
45、对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于(C)造成的。
A、收益递减原理;
B、适合原理;
C、均衡原理;
D、预期原理
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。
46、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(A)进行估价。
A、保持现状前提;
B、装修改造前提;
C、转换用途前提;
D、重新利用前提
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应当保持现状前提，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
47、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(B)万元。
A、27.6;
B、28.2;
C、29.0;
D、29.9
2003年考题。29/(1+3%)=28.2(万元)。
48、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以(C)状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产;
B、估价对象房地产;
C、标准房地产;
D、类似房地产
2003年考题。间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100;相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。
49、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是( B )。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
B是错误的，建筑物折旧不同于资产折旧。
50、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用(A)为好。
A、重建成本;
B、重置成本;
C、完全成本;
D、重新购建价格
重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
51、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为(D )。
A、6.6%;
B、5.8%;
C、6.2%;
D、6.4%
根据R0=L×RL+B×RB=30%×5%+(1-30%)×7%=6.4%。
52、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为(D )。
A、报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B、报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C、报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来
的优惠
D、报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带
来的优惠
这是求取报酬率的累加法公式，包含安全利率和风险补偿率两大部分。
53、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用
途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为(D )。
A、800万元;
B、1000万元;
C、1800万元;
D、800～1000万元
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，该宗土地的评估价值可综合其他因素在两种用途的价格之间确定。
54、房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( A )。
A、变动规律和发展趋势;
B、变动规律和长期趋势
C、发展规律和变动趋势;
D、发展规律和长期趋势
房地产价格通常有上下波动。在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。
55、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、
临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得的，这些修正实际上为(C )。
A、交易情况修正;
B、交易日期调整;
C、房地产状况调整;
D、区域因素调整
临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
56、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为(A )。
A、452.63万元;
B、75.44万元;
C、339.47万元;
D、377.19万元
当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：该宗土地的单价=路线价×平均深度价格修正率，该宗土地的总价=土地单价×土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。
57、路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同?(A)
A、市场法;
B、假设开发法;
C、成本法;
D、收益法
路线价法与市场法的理论依据都是房地产价格形成的替代原理。
58、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和( AC )。
A、周围环境状况;
B、安宁程度;
C、临街状况;
D、交通便捷程度
这道题的正确答案是AC。商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。到市中心距离和安宁程度并非商业用途房地产的首选。
59、居住用途房地产的位置优劣，主要是看(A )和安宁程度。
A、周围环境状况;
B、繁华程度;
C、临街状况;
D、附近是否有矿产资源
居住房地产与商业、工业等房地产不同，出于功能的需要，人们希望居住房地产有一个舒适的环境，而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客，不同于工业在附近有矿产资源的地方开矿。
60、搜集什么样的实例资料，主要取决于(A)。
A、拟采用的估价方法;
B、估价对象;
C、估价目的;
D、估价对象和估价目的
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料;对于成本法而言，主要是搜集开发建设成本实例资料;对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料。
二、多项选择题
1、成本法中的“开发利润”是指(CD)。
A、开发商所期望获得的利润;
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润;
D、开发商所能获得的税前利润
2、区位状况比较修正的内容包括(AB)修正。
A、繁华程度;
B、临街状况;
C、容积率;
D、使用年限
3、路线价法估价时需要用路线价再配合( AD)计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率;
B、资本化率;
C、收益率;
D、其他价格修正率
4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是(AC)。
A、求得的路线价已是正常价格;
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
5、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有(BD)。
A、农用地改为非农建设用地;
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行;
D、常常遭受洪水威胁
6、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括(ABD)。
A、委托估价合同;
B、实地查勘记录
C、估价人员的作息时间;
D、向委托人出具的估价报告
7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于(ABD)等引起。
A、交通建设;
B、市场供求变化;
C、人口素质变化;
D、所在地区衰落
8、在商品房交易中，常见的最低价格有(AB)。
A、商品房销售中的起价;
B、拍卖活动中的保留价
C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
9、下面( AB )是计入商品住宅价格的费用。
A、征地费;
B、建筑安装工程费
C、住宅小区内的营业性用房建设费用
D、住宅小区内设施的建设费用
10、经济适用住宅基准价格由( ABD )构成。
A、开发成本;
B、税金;
C、经营用房的建筑安装费;
D、利润
11、下列属于房地产真正自然增值的有( BC )。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
通货膨胀引起的房地产价格上升其实质意义是保值而非增值。对房地产本身进行投资改良而使房地产增值既非保值也非自然增值。
12、需要补地价的情形有哪几种?(ABC )
A、增加容积率;
B、改变原土地用途;
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产;
D?出让土地使用权
需要补地价的情形主要有4种：①增加原土地使用权出让时规定的容积率;②改变原土地使用权出让时规定的用途;③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等);④出让土地使用权期满后续期。
13、在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：( AC )。
A、通过征收农地取得的;
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的;
D、通过在农村中拆迁房屋取得的
目前取得土地的途径主要有征收农地、城市拆迁、购买三种方式。
14、建筑物的重新购建价格是( BCD )的价格。
A、扣除折旧后;
B、估价时点时;
C、客观;
D、建筑物全新状态下
建筑物的重新购建价格没有扣除折旧。
15、通过下列哪几种方式可在市场购买土地?( ABC )
A、政府招标出让;
B、政府拍卖出让;
C、政府挂牌出让;
D、征收,通过购买方式取得的土地使用权一般都属于出让土地使用权。
16、下面属于收益性房地产的是(ABC)。
A、未出租的餐馆;
B、旅店;
C、加油站;
D、未开发的土地
未开发的土地不产生收益，也没有潜在收益。
17、预期原理是(BD)等估价方法的理论依据。
A、市场比较法;
B、收益法;
C、成本法;
D、假设开发法;E、路线价法
收益法与假设开发法的理论依据同是预期原理
18、下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产?(ABD)
A、旅馆;
B、歌城;
C、写字楼;
D、加油站
C属于以租赁方式获取收益的房地产。
19、开发后的房地产经营方式有(ABC)。
A、预售;
B、建成后出售;
C、出租;
D、娱乐
开发后的房地产经营方式有出售、出租、营业，其中出售包括预售和建成后出售两种方式。
20、以下适用假设开发法估价的房地产有(ABC )。
A、将在建工程续建成房屋;
B、将旧房装饰装修改造成新房
C、将生地开发成熟地;
D、将门市出售
D适用于市场法估价
21、房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是(ACD)。
A、销售;
B、娱乐;
C、营业;
D、商业
房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。
22、下列哪些情况需要进行房地产评估?(BCD )
A、产权注销;
B、企业破产清算;
C、房地产典当;
D、确定定期公布的基准地价
现实中需要对房地产估价的情况有：土地使用权出让、房地产转让、租赁、房地产抵押、典当、房地产保险、房地产税收、房地产征收和征用补偿、房地产损害赔偿、房地产纠纷调处和有关司法鉴定。房地产在注销产权(如灭籍)时不需要估价。
23、房地产估价的三大基本方法是(ACD)。
A、市场法;
B、路线价法;
C、成本法;
D、收益法
在市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法当中，只有前三种方法是基本估价方法。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。
24、房地产估价所评估的是房地产的(AC)。
A、市场价格;
B、账面价值;
C、市场价值;
D、使用价值
房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。
25、标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同(ABC )的商品房的出售价格。
A、楼层;
B、朝向;
C、户型;
D、面积
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
26、某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑?(BCD)
A、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
B、预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
C、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。
D、按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
27、预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为(ABC)。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列三种估价：①估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程现在这个样子的价值是多少;②估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间，而现在预售或预购它的价值是多少;③估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价。
28、房地产状况调整的内容主要包括(ABD)。
A、区位状况的调整;
B、实物状况的调整;
C、环境状况的调整;
D、权益状况的调整
环境状况属于区位状况调整的内容。
29、下列哪些属于房地产市场状况的内容?(ABC )
A、政府出台新的政策措施;
B、利率发生变化;
C、出现通货膨胀;
D、未正常负担交易税费
未正常负担交易税费属于交易情况的内容。
30、下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是(BC)。
A、使用磨损;
B、现行政策重大改变;
C、城市规划重大改变;
D、建筑技术进步
经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
三、简答题
1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：
(1)名称。(2)坐落。(3)面积。(4)层数和高度;(5)建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。(6)装修。(7)建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
(8)平面位置。(9)工程质量。(10)建成年月。(11)维护、保养、使用情况。(13)利用现状。(14)权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
(1)房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
(2)房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
(3)房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(4)房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
(5)房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
(6)房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
(7)房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
(8)房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?
建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：(1)耐用年限法;(2)实际观察法;(3)成新折扣法。(4)综合法。
最常用的是耐用年限法(特别是其中的直线折旧法)和成新折扣法。
5、收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。
6、什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?
假设开发法(The hypothetical development method)，是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。
其理论依据是预期原理。
前提条件：
(1) 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。
(2) 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
(3) 正确分析房地产市场行情。
(4) 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。
(5) 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
7、什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?
合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则
从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。
8、什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
资本化率(capitalization rate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种：
综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。
求取资本化率的方法主有：
(1)市场提取法;(2)安全利率加风险调整值法;(3)复合投资收益率法;(4)投资收益率排序插入法。
9、什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
路线价法(unit foot appraisal method)是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法的理论依据。道路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，
也是替代原理。考生应掌握路线价法与市场法在具体运用时的区别。
路线价法适用的对象。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是
在房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时
对大量土地进行估价的场合。
路线价法适用的条件。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地
排列较整齐。
四、计算题(必须写出计算过程，可不算出结果。)
1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、 90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30 日的收益价格。
计算过程：
(1)计算公式：
i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。
(2)A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%
(4)n=50-4=46年
(5)t=3年
(6)将上述数字代入公式计算：
V =95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]
=1262.14万元。
2、某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有
偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产 2004年10月1日的总价。
(1)计算公式为：
旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
(2)修正后的土地价格=
V50×K45/K50=1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]
=1078642.66元。
(3)建筑物重新购建价格=2000×2000-1100×1000= 2900000元
(4)建筑物累计折旧额=2900000×4/(50-1)= 236734.69元
(5)该房地产2004年10月1日总价=1078642.66+2900000-236734.69=3741908元
3、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
(1)门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元
(2)装修的折旧额=30×1/5×3=18万元
(3)设备的折旧额=60×1/15×10=40万元
(4)长寿命项目的折旧额=(180-2-30-60)×1/50×10=17.6万元
(5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6万元
4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为 110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
①计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万元
管理费用=800×3%=24万元
投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.9万元
则：建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.9万元
②计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额=18万元
装修部分的折旧额=200×2/5=80万元
设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
则：建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
计算过程为
1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12(万元)
②收益年限=40-6=34(年)
③办公楼现值为：=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92(万元)
2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
= 106.08 /10%×[1-1/(1+10%)11]=689(万元)
③甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
6、某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积 200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
(1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500=225(万元)
(2)计算自用办公室价格：8000×200=160(万元)
(3)计算酒店客房年总收益：200×190×365×(1-30%)=970.9(万元)
(4)计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12=24(万元)
(5)计算酒店年总费用：970.9×40%=388.36(万元)
(6)计算酒店自营部分年净收益：970.9+24-388.36=606.54(万元)
(7)计算酒店自营部分的价格(含大堂、客房、会议室、办公室)：
606.54/8%=7581.75(万元)
(8)计算该酒店的正常总价格：7581.75+225+160=7966.75(万元)
7、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
|
实例A |
实例B |
实例C |
实例D |
实例E | ||
|
成交价格（元/m2） |
5100 |
5800 |
5200 |
5300 |
5000 | |
|
成交日期 |
2002.11.30 |
2003.6.30 |
2003.1.31 |
2001.7.31 |
2003.5.31 | |
|
交易情况 |
+2% |
+21% |
0 |
0 |
-3% | |
|
房地产
状况 |
区位状况 |
0 |
-3% |
+3% |
+1% |
0 |
|
权益状况 |
-2% |
0 |
+2% |
-1% |
-1% | |
|
实物状况 |
-4% |
-5% |
-2% |
+2% |
+1% | |
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
①选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔1年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
②计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
③交易情况修正系数为：
可比实例A：100/(100+2)=100/102
可比实例C：100/100
可比实例E：100/(100-3)=100/97
④交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1%)4
可比实例C=(1+1%)4
可比实例E=(1+1%)3
⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为1/3，则有：
可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101
可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
⑥计算比准价格：
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20(元/m2)
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/m2)
比准价格E=5000×(100/97)×(1十1%)3×(100/100)=5310.83(元/m2)
⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3 =5325.87(元/m2)
8、某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
计算公式：
Di为年折旧额，C为建筑物的重新购建价格，C=500×100=50000
S=50000-50000×5%=47500;故年折旧额为Di=47500/30=1583.333，
10年的折旧总额为1583.333×10=15833.33
故现值为50000-15833.33=34166.667
9、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14 万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
(1)年有效毛收入=300×45 ×365 ×(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.2 ×30%=118.26(万元)
(3)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
(4)旅馆价值=275.94/10%=2759.4(万元)
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