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2014年经济师考试《中级房地产》章节习题汇总，供备考2014中级经济师考试的考生学习。
第五章 房地产投资项目经济评价
一、单项选择题
1.
()是投资活动的出发点和归结点。
A.投资
B.利润
C.收益
D.以上答案都不对
2.
()是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
A.直接投资
B.间接投资
C.项目投资
D.证券投资
3.
某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为()万元。(P/A，10%，5)=3.7908
A.250
B.200
C.175
D.150
4.
年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款()元。
A.12786
B.15697
C.14958
D.13469
5.
将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少?
A.1180
B.1191.02
C.1080
D.1000
6.
将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款()万元。
A.60
B.74.73
C.65.25
D.55.65
7.
已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为()。
A.13.35%
B.14.55%
C.15.87%
D.12.93%
8.
如现在投资10万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收()万元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380
A.2.638
B.2.138
C.2.100
D.2.771
9.
某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是()万元。
A.245.76
B.545.76
C.1356.86
D.1843.20
10.
经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和()两大部分组成。
A.经营成本
B.土地取得成本
C.开发成本
D.开发费用
11.
项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以()作为计算基础。
A.投资者的出资额
B.全部投资
C.现金收支
D.以上都不对
12.
某建设项目当设定折现率为15%时，求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时，求得的财务净现值为-125万元，则该建设项目的财务内部收益率应是()。
A.16.79%
B.17.28%
C.18.64%
D.19.79%
13.
某建设项目投资1000万元，项目投资建设期为1年，此后从第二年年末开始每年将有200万元的净收益，方案的经营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为12%，则该项目的年净收益为()时，净现值为零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。
A.185万元
B.198万元
C.169万元
D.168万元
14.
方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是()。
A.投资利润率
B.市场利率
C.基准收益率
D.财务内部收益率
15.
某建设项目的总投资为5600万元，年平均利润总额为1200万元，则该建设项目的投资利润率为()。
A.23.43%
B.21.43%
C.17.65%
D.18.46%
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二、多项选择题
1.
房地产置业投资主要形式有()。
A.购买型房地产投资
B.租赁型房地产投资
C.房地产投资信托资金
D.住房抵押贷款支持证券
E.自营型房地产开发投资
2.
与其他类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有()。
A.投资品种的多样性
B.投资变现的复杂性
C.投资价值的附加性
D.投资区域的差异性
E.投资收益的确保性
3.
房地产投资的主体构成包括()。
A.国家
B.企业
C.个人
D.社会
E.集体
4.
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。
A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
C.通常采用连续复利计息法计算利息
D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E.当计息周期的时间无限小，就属于连续复利的一次性支付计算公式
5.
出售型房地产开发项目的现金流出主要由()构成。
A.经营成本
B.开发成本
C.土地取得成本
D.开发费用
E.销售税费
6.
对于一般的建设项目，其总投资包括()。
A.债券投资
B.建设投资
C.建设期利息
D.流动资金
E.企业所得税
7.
房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括()。
A.资产负债表
B.现金流量表
C.损益表
D.开发建设投资估算表
E.资金来源于运用表
8.
在资产负债表中，负债分为()。
A.流动负债
B.建设投资借款
C.应收账款
D.流动资金借款
E.在建工程
9.
下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有()。
A.速动比率
B.利息备付率
C.财务净现值
D.投资回收期
E.资产负债率
10.
某建设项目，当基准收益率i1=12%时，净现值为760万元;当i2=15%时，净现值为一500万元，平均资金成本率为12.2%，则该项目()。
A.内部收益率在12%一15%之间
B.可行
C.不可行
D.内部收益率>15%
E.内部收益率<12
11.
采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是()。
A.考虑了基准收益率
B.能显示投资回收期的长短
C.计算时无须事先确定基准收益率
D.考虑了资金时间价值
E.考虑了项目在整个计算期内的经济状况
12.
下列关于财务内部收益率的说法中，正确的有()。
A.当财务内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
B.财务内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C.同一项目的全投资财务内部收益率一定高于资本金财务内部收益率
D.财务内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E.财务内部收益率越高，投资风险就越小
13.
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。
A.投资回报
B.投资回收
C.折旧和摊销
D.在成本中列支的利息
E.可用于还款的利润
14.
反映房地产企业投资项目清偿性的指标是()。
A.成本利润率
B.财务比率
C.利息备付率
D.借款偿还期
E.资本金净利润率
15.
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑()等影响因素。
A.资金成本
B.投资风险
C.投资回报
D.通货膨胀
E.资金限制
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答案部分
一、单项选择题
1
[答案]：C
[解析]：参见教材P101。收益是投资活动的出发点和归结点。
2
[答案]：A
[解析]：参见教材P101。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
3
[答案]：D
[解析]：由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：
P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62
解得A=150
4
[答案]：C
[解析]：500×[(1+6%/4)^40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)^40]=14958
5
[答案]：B
[解析]：本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。
6
[答案]：B
[解析]：F～P，P=F(P/F，i，n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(万元)。
7
[答案]：C
[解析]：实际年利率i=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。
8
[答案]：A
[解析]：10×(A/P，10%，5)=2.638
9
[答案]：B
[解析]：A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(万元)，因此该方案总费用的现值=245.76+300=545.76(万元)。
10
[答案]：A
[解析]：本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。
11
[答案]：B
[解析]：本题考查项目投资现金流量表的概念理解。
12
[答案]：A
[解析]：财务内部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，FIRR一定小于18%，因此
C.D首先被排除，再在
A.B之间做比较。
13
[答案]：B
[解析]：A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000
14
[答案]：D
[解析]：本题考查财务内部收益率概念的理解。
15
[答案]：B
[解析]：投资利润率=1200/5600×100%=21.43%。
二、多项选择题
1
[答案]：AB
[解析]：参见教材P102。房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资两种类型。
2
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P103。房地产投资的特点包括选项ABCD在内的8项内容。
3
[答案]：ABC
[解析]：参见教材P104。房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，主要包括国家、企业和个人三种类型。
4
[答案]：ABDE
[解析]：本题考查名义利率和实际利率的表述。通常采用间断复利计息法计算利息，选项C有误。
5
[答案]：BCDE
[解析]：参见教材P116
6
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P116。对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。
7
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P119
8
[答案]：ABD
[解析]：本题考查资产负债表的概念。
9
[答案]：CD
[解析]：参见教材P130
10
[答案]：AB
[解析]：参见教材P132-133
11
[答案]：CDE
[解析]：参见教材133页
12
[答案]：ABD
[解析]：参见教材P132。全投资不一定高于资本金财务内部收益率，选项C有误;财务内部收益率与投资风险无直接关系，选项E有误。
13
[答案]：CDE
[解析]：参见教材P137
14
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P136-138
15
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P131。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑选项ABDE四项内容。
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