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物业管理企业资质管理制度
物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
一、物业管理企业的性质和地位
在住房制度改革前，城市居民住房由政府或者单位统一建设，以实物方式分配给城市居民居住使用，住房产权属于政府或者单位所有，居民仅支付极少的租金。其中，政府建造的直管公房由政府成立专门的房屋管理机构负责维修养护;单位建造的自管公房，由单位内部成立的房屋管理机构负责维修养护。由于租金水平远远低于维修管理所需费用，回收的租金不能维持房屋的维修，大量公房得不到及时维缮而成为危房，危及住户的居住安全。同时，由于对住宅区疏于管理，公用设备、设施损坏严重，环境脏、乱、差，影响正常居住。1980年以来，国家逐步推行城镇住房制度改革。随着住房制度改革的步步深化，个人拥有住房的比例日益增加，住房产权多元化格局基本形成。随着房地产开发经营活动的发展，住房产权人对物业服务的要求越来越高，以房管所及单位房管处(科)为中心的公房维修管理体制已经不能适应形势的变化。于是，房地产开发企业开始自设物业管理部门或物业管理子公司管理自身开发建设的物业。街道办事处、大中型企事业单位也开始自办物业管理企业为辖区内居民、单位职工提供带有福利性质的物业服务。当社会对物业管理的需求越来越高时，按照公司法组建的专业化的物业管理公司也应运而生。在此基础上，社会化、专业化、市场化、经营型的物业管理体制得以确立，并在全国迅速发展。
在实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组建的物业管理公司;有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构;有的名义上具有法人资格，实质上不能独立的行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。
物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。如果物业管理企业不具备独立的法人资格，与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。
目前，在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题，很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于“一家人”，这种“建”、“管”不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，当开发项目存在问题时，处于不平等位置的物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司，物业管理公司解决不了，必然导致对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。有鉴于此，《条例》明确规定，从事物业管理活动的企业，必须是独立的法人。按照《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应当具备下列条件：
(1)依法成立。依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业管理企业的设立程序要符合法律法规的规定。
(2)有必要的财产或者经费。物业管理企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元;为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。
(3)有自己的名称、组织机构和场所。其中，名称是企业对外进行活动的标记，其确定应当符合《企业名称登记管理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要，如公司应当设立董事会、股东大会、监事会等;场所是物业管理企业进行经营活动的固定地点，不仅表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、诉讼管辖问题等。
(4)能够独立承担民事责任。如果企业不能就自己行为承担相应责任，难谓其具独立的主体资格。独立承担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产，是不可能独立承担民事责任的。
二、物业管理企业资质管理的必要性
物业管理企业资质管理是《条例》设定的行政许可，《条例》之所以规定实行物业管理企业资质管理制度，是基于以下几方面的考虑：
第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准人关。
近几年来，物业管理行业迅速发展，但是，物业管理市场存在不同程度的混乱现象。不少物业管理企业体制、机制有缺陷，管理不规范、服务不到位、乱收费，业主对这些问题的投诉上升，反映比较强烈。实行市场准入制度，通过资质管理，对不同管理规模、服务水平、市场竞争能力的企业核定相应的资质等级，有助于扶植一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业;通过资质年检和资质动态管理，可以及时清理、整顿管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业。对物业管理行业实行市场准人制度，严格审查物业管理企业的资质，是现阶段加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、净化物业管理市场的必要手段。
第二，针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。
物业管理企业，尤其是居住类物业管理企业，提供的管理和服务与居民生活密切相关，直接影响到居民的生活质量、人身健康和生命财产安全。物业管理具有公共产品的性质，实质上是对业主共同事务进行管理的一种服务活动。一般说来，物业管理企业按照合同约定，既负责物业共用部位和共用设施设备的维修养护，也承担物业管理区域范围内公共秩序的维护责任。如果主管部门对物业管理企业缺乏有效的监管，则可能导致业主的权益和社会公共利益受到损害，引起社会的不安定。
物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下，企业运营成本较低，企业注册资本相对较少。如一家管理50万平方米小区的企业，其自身资产可能仅有100万元，但是所管物业的价值却达20亿元之多，因其管理水平而引起物业价值波动1%，则有2000万之多，远超过其自身资产量。国外的物业管理企业有的称作财产管理公司，除提供物业管理服务外，也要负责物业的经营，我国的物业管理企业正朝着这一方向发展。无论是物业管理，还是物业资产管理，物业管理企业的抗风险能力都较弱。实行资质管理，有助于提高物业管理企业的管理服务水平，有助于防范企业经营风险，有助于发挥物业管理的社会效益。
第三，针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。
物业管理企业提供的服务，表现在消费者面前的，更多的是维护公共秩序，如保安、保洁等，但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理企业具有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立一套科学、规范的管理措施及工作程序。物业管理与物业的规划设计、施工一样，具有一定的专业性。实行市场准人和清出制度，有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要，有利于推进物业管理行业的技术进步。
物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属于物业管理企业资质管理制度的内容。《条例》没有对资质管理制度的内容作具体规定，而是授权国务院建设行政主管部门制定具体办法。
三、物业管理企业的资质等级
(一)取得资质等级的条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件如下：
1.一级资质
(1)注册资本人民币500万元以上;
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅200万m2;
②高层住宅100万m2;
◎独立式住宅(别墅)15万m2;
④办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
2.二级资质
(1)注册资本人民币300万元以上;
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅100万m2;
②高层住宅50万m2;
③独立式住宅(别墅)8万m2;
④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
3.三级资质
(1)注册资本人民币50万元以上;
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(4)有委托的物业管理项目;
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
(二)资质证书的颁发和管理
一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
(三)资质等级与项目承接
物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：
(1)一级资质可以承接各种物业管理项目。
(2)二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
(3)三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
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四、物业管理企业资质等级的管理程序
1.新设立物业管理企业的资质申请
新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
(1)营业执照;
(2)企业章程;
(3)验资证明;
(4)企业法定代表人的身份证明;
(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
2.物业管理企业资质等级的核定
申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：
(1)企业资质等级申报表;
(2)营业执照;
(3)企业资质证书正、副本;
(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;
(5)物业服务合同复印件;
(6)物业管理业绩材料。
资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
3.不得批准资质的违规行为
(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(3)挪用专项维修资金的;
(4)擅自改变物业管理用房用途的;
(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;
(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;
(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
(11)超越资质等级承接物业管理业务的;
(12)出租、出借、转让资质证书的;
(13)发生重大责任事故的。
4.物业管理企业资质等级的变更、注销与撤销
(1)物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
(2)物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
(3)物业管理企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
(4)有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
①审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的;
②超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的;
③违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的;
④对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的;
⑤依法可以撤销审批的其他情形。
5.物业管理企业资质年检
物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。对符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。对不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。
五、物业管理企业违规行为的行政处罚
1.物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
2.物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。
3.物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
4.物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
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