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1、 土地的特征：
(1) 自然特性：土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性;
(2) 经济特性：土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
2、 土地的自然特性：
(1) 土地面积的有限性。围湖造田，移山填海仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
(2) 土地位置的固定性。最大的特性。这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大变化;决定了土地市场是不完全的市场。
(3) 土地质量的差异性。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。
(4) 土地永续利用的相对性。土地利用的永续性具有两层含义：第一作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永不消失性;第二作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。但是，土地的永续性是相对的。
3、 土地的经济特性：
(1) 土地经济供给的稀缺性。首先，供人们从事各种活动的土地面积是有限的;其次，特定地区不同用途的土地面积是有限的。
(2) 土地用途的多样性。考虑土地的最有效利用原则。
(3) 土地用途变更的困难性。
(4) 土地增值性。
(5) 土地报酬递减的可能性。
(6) 此外，土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。
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