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应试人员注意事项
1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A.建筑形式
B.建筑装潢
C.建设单位
D.建筑质量
2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A.运行
B.策略性
C.日常
D.设施
3.关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A.房地产置业投资属于直接投资
B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D.房地产出租属于房地产置业投资
4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀
B.房地产投资会降低投资者的资信等级
C.房地产投资能够得到税收方面的好处
D.房地产投资收益通常高于社会平均利润
5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的
( )。
A.适应性
B.相互影响性
C.政策影响性
D.专业管理依赖性
6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A.收益现金流
B.未来经营费用
C.利率
D.资本价值
7.关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益
B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益
C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差
D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差
8.下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A.房产税
B.城镇土地使用税
C.抵押贷款还本付息
D.保险费
9.当每年计息周期大于1时，实际利率( )。
A.小于名义利率
B.等于名义利率
C.大于名义利率
D.不存在
10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A.税前现金回报率
B.税后现金回报率
C.财务净现值
D.投资回报率 11.关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A.物业价格受区位影响小
B.物业价格实质上是物业权益的价格
C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响
D.物业价格形成的时间较短
12.关于拍卖底价的说法，错误的是( )。
A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
B.拍卖底价又称为保留价
C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价
13.房屋租赁成本租金中不包括( )。
A.房产税
B.投资利息
C.折旧费
D.利润
14.房地产评估价值所对应的时间是( )。
A.估价时点
B.开始估价日期
C.完成估价日期
D.出具估价报告日期
15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是( )。
A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率
B.家庭人口规模及构成
C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
D.Ⅸ域地质条件
16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场
C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场
D.一级市场、二级市场、三级市场
17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。
A.138
B.202
C.242
D.266
18.对城市风貌起直接指导作用的手段是( )。
A.土地供应政策
B.金融政策
C.地价政策
D.城市规划
19.国有企事业单位管理自管公房，应持有( )。
A.“房地产权证”或“房屋使用权证”
B.“房地产权证”或“房屋所有权证”
C.“房地产权证”或“房屋租赁证”
D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”
20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
A.房屋所有权的性质
B.物业租金的内涵
C.房屋租赁期限的长短
D.房屋租赁期限约定模式的不同 21.出租共有房屋应提交( )同意出租的证明。
A.共有人的证明人
B.其他共有权人
C.共有人的委托人
D.其他承租人
22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。
A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的
B.故意损坏房屋的
C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的
D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A.3
B.6
C.9
D.12
24.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户( )为中心的企业管理理论。
A.价值
B.忠诚
C.创利
D.满意度
25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是( )。
A.咨询费
B.酬金
C.固定资产折旧费
D.业务招待费
26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( )的支出。
A.购置固定资产
B.购置无形资产
C.职工劳动保险费
D.赞助、捐赠
27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是( )预算。
A.固定
B.弹性
C.零基
D.概率
28.物业管理成本控制的中心环节是( )控制。
A.事前
B.事先
C.事中
D.事后
Z9.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是( )控制。
A.前馈性
B.防护性
C.反馈性
D.应急性
30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是( )。
A.总经理办公室
B.公共关系部
C.客户接待部
D.工程维修部 31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。
A.物业增值率
B.房屋完好率
C.成本降低率
D.事故发生率
32.前期物业服务合同的甲方应为( )。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.社区居委会
D.业主委员会
33.与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。
A.节约招标费用
B.在较广泛的范围内选择承包商
C.节省招标时间
D.减少工作量
34.风险管理内容不包括( )。
A.风险制造
B.风险识别
C.风险评估
D.风险控制
35.固定资产的保险价值，是指出险时的( )。
A.重置价值
B.抵押价值
C.账面价值
D.交易价格
36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。
A.9
B.10
C.19
D.20
37.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。
A.被雇人员由于疾病所致死亡
B.被雇人员自残导致的伤残
C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残
D.被雇人员违反操作规程出现的伤残
38.保险合同的受益人是( )。
A.保险人
B.保险代理人
C.投保人
D.被保险人
39.物业服务企业持续经营的前提条件是( )。
A.资金运用
B.资金消耗
C.资金收回
D.资金分配
40.资本利润率又称为( )。
A.资产收益率
B.资产利润率
C.净资产收益率
D.资金回报率
2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》试卷答案
一、单项选择题
1.C 2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D 21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D 31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C
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