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第二节 契税
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
销售不动产过程中：
销售方：营业税、城建税、教育费附加、印花税、所得税
购买方：印花税、契税
【例题?多选题】某房地产公司销售一套别墅，房地产公司应缴纳的税收有( )。
A.营业税
B.增值税
C.城市维护建设税
D.消费税
E.契税
【答案】AC
【解析】某房地产公司销售一套别墅，房地产公司应缴纳营业税和城市维护建设税。
一、契税的纳税人和征税范围
(一)纳税人(掌握)
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
(二)征税范围(掌握)
契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权转让
包括以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。
3.房屋买卖
下列情况，视同买卖房屋：
(1)以房屋抵债或实物交换房屋――由产权承受人按房屋现值缴纳契税
(2)以房产作为投资或作股权转让――由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税
以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。
(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
4.房屋赠与――受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税
5.房屋交换
房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税;
价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
6.企业改革中有关契税政策
7.房屋附属设施有关契税政策
(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
二、契税的税率(熟悉)――幅度比例税率：3～5%
三、契税的计税依据和应纳税额的计算(掌握)
(一)计税依据
| 情形 | 计税依据 |
| 1.土地使用权出售、房屋买卖 | 成交价格 |
| 2.土地使用权赠与、房屋赠与 | 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 |
| 3.土地使用权交换、房屋交换 | 所交换的土地使用权、房屋的价格差额 |
| 4.出让国有土地使用权的 | 承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 已购公有住房经补交土地出让金和和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税 |
| 5.通过“招、拍、挂”程序承受土地使用权的 | 按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除 |
(二)应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
四、契税的减免(熟悉)
(一)契税减免的基本规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。
(二)财政部规定的其他减征、免征契税的项目
注意第6、7两项内容，尤其是第7项。
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%。