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考点11：个别因素比较与修正
1、 实质：个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地(地块)的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。
2、 修正方法：个别因素的修正方法包括：(1)确定比较因素;(2)评价各的比较修正系数;(3)利用比较修正系数表评估地价等步骤。
考点12：其他相关修正的类型及修正方法
1、 土地使用权年期修正
(1) 实质：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的上的差别。
(2) 修正方法：计算使用年期修正系数;利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
2、 容积率修正
(1) 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。对容积率修正系数和确定，还可通过分析容积率与建筑成本的关系，编制出不同容积率的对应的地价修正系数。
考点13：确定比准价格
1、 通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期限修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。
2、 对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：
(1) 简单平均法。
(2) 加权平均法。
(3) 取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果
考点14：市场比较法的适用范围
1、 市场比较法可以运用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。
2、 利用市场比较法评估土地的价格;
3、 利用市场比较法评估建筑物的价格;
4、 利用市场比较法评估土地及建筑物为整体的价格
5、 利用市场比较法评估租金，在用市场比较法评估租金时，首先要选定评估确定租金的内容。租金按其内容可划分为实质租金与支付租金。实质租金通常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用两方面构成。支付租金指各支付时期支付的租金额。它不包括制订契约时所收到的具有预租金性质的保证金、押金等一次性费用。在运用市场法评估不动产租金时，一般应该选择实质租金进行比较分析。实质租金=支付租金+保证金等×月(年)利率
6、 运用市场比较法评估租金的步骤：
(1) 收集租赁案例资料;
(2) 确定比较租赁案例;
(3) 差异修正
(4) 确定合理的试算租金。
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