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2013年房地产估价师考试经营与管理考前练习9

|0·2013-05-16 16:08:31浏览0 收藏0
摘要 环球网校编辑针对历年考试情况,给大家准备了相关科目的备考资料,希望可以帮助你成功应战考试,祝您成功!

  二、多项选择题(共15题,每题2分,备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,错选或多选均不得分,少选且选择正确的,每个选项得0。5分。)

  1.工程项目管理的基本职能是计划、( )

  A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈

  答案:ACD

  2.政府宏观调控房地产市场的手段包括

  A土地供应计划 B地价的杠杆作用

  C诚信建设 D税收政策 E 政府定价

  答案:ABD

  解析:宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

  3.经营收入包括( )

  A销售收入 B出租收入

  C自营收入 D营业外收入 E上年未分配利润

  答案:ABC

  解析:经营收入包括销售收入\出租收入 \自营收入.

  4.房地产开发项目的主要不确定因素有( )

  A土地费用 B建安工程费用 C 运营费用

  D空置率 E容积率

  答案:ABD

  解析:CE 主要为置业投资项目的不确定因素.

  5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素,分别给出三个预测值,即( )

  A最乐观预测值 B最悲观预测值

  C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始的评估值

  答案:ABC

  解析:三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

  6.财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。

  A成本利润率 B投资利润率

  C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率

  答案:BCD

  解析:损益表中不显示成本及资产负债情况。

  7.个人住房抵押贷款包括 ( )

  A商业性住房抵押贷款 B商用房地产抵押贷款

  C政策性住房抵押贷款 D在建工程抵押贷款

  E个人置业抵押贷款

  答案:AC

  解析:个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。

  8.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人( )方面。

  A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

  B办公人员数量 C声誉

  D财务的稳定性和长期盈利的能力 E所需面积大小

  答案:ACDE

  解析:不用考虑办公人员数量。

  9.产生房地产泡沫的原因包括( )

  A土地的有限性和稀缺性

  B投机需求的膨胀

  C金融机构的过度放贷

  D开发商对市场预测的偏差

  E开发商之间的非理性行为

  答案:ABC

  解析:DE为房地产过度开发的成因.

  10.项目竣工档案中的技术资料的内容包括( )

  A前期工程资料

  B土建资料

  C安装方面的资料

  D 设计文件 E变更资料

  答案:ABC

  11.购买者的购买决策过程由( )阶段构成。.

  A引起需要 B收集信息

  C评价方案 D决定购买 E买后行为

  答案:ABCDE

  12.某投资者用自有资金购买了一商业店铺,拟以固定租金形式出租5年,则投资者在该项目计划中将面临着( )风险。

  A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策 E政治

  答案:BCDE

  解析:形成出租后则不存在收益现金流风险。

  13.影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )

  A净现金流量 B贷款利率 C基准收益率

  D开发经营周期 E资产负债率

  答案:ACD

  解析:不包手B、E

  14.金融机构进行项目贷款审查时,要进行( ) 和贷款综合评价等方面的评估.

  A 客户规模 B 客户评价 C担保方式

  D项目评估 E项目抵借比

  答案:BCD

  解析:金融机构进行项目贷款审查时,要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

  15.通常把大型零售商业物业的辐射区域为( ).

  A主要区域 B次要区域 C规划区域

  D衍射区域 E边界区域

  答案:ABE

  解析:通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。

  三、判断题(共15题,每题1分,用√表示正确,用×表示错误,不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分。)

  1.通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在.

  答案:√

  2.时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,是指日历年度的年初。

  答案:×

  解析:时间点0不表示日历年度的年初

  3.在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱.

  答案:×

  解析:在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越强.

  4.资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。

  答案:×

  解析:资产负债表反映的是企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。

  5.收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

  答案:√

  6.当项目基准收益率一定时,其IRR越高,则项目的NPV越大。

  答案:√

  7.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标,因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。

  答案:×

  解析:以较弱的竞争者为进攻目标,可以节省时间和资源,事半功倍,但是获利较少。

  8.某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资.

  答案:×

  解析:其投资形式属于直接投资.

  9.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1.

  答案:√

  10.一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场.

  答案:×

  解析:房地产市场不属于完全竞争的市场

  11.房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

  答案:√

  12.房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责,实行总承包的,由各分包单位各自负责其施工现场的安全。

  答案:×

  解析:房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责,实行总承包的,由总承包商负责。

  13.利率的高低取决于平均利润率,利率的变化范围在零和平均利润率之间。

  答案:√

  14.房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点和保本点两种,两者的主要差异在于临界点的设置。

  答案:×

  解析:房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点和保本点两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。

  15. 当企业采取某些措施和行动后,选择型竞争者的反应模式难以捉摸,无法会预料它们会采取什么行动。

  答案:×

  解析:当企业采取某些措施和行动后,选择型竞争者可能在某些方面反应强烈,但对其它方面却不预理睬。

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