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理财规划师三级专业能力复习重点(3)

|0·2013-04-28 01:23:22浏览0 收藏0
摘要 理财规划师三级专业能力复习重点

  第二章 消费支出规划

  一、金融市场与消费支出

  二、收入、支出与财务安全和财务自由

  (一)收大于支的消费模式

  家庭消费收大于支模式的图形表现为(投资曲线上升,收入曲线在消费曲线上方)。

  (二)收支相抵的消费模式

  家庭消费收支相抵的模式的图形表现为(投资曲线上升,消费曲线围绕工薪收入曲线波动)。

  (三)支大于收的消费模式。 “月光族”属于这种消费模式。

  第一节 债务消减计划

  一、减债计划

  二、债务危机的防范

  三、债务危机的处理

  第二节 制定住房消费方案

  一、为什么进行住房消费规划

  二、住房支出的分类P38

  住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费,这种消费的实现形式是(买房或租房)。

  按照国际惯例,住房消费价格常常是用(租金)价格来衡量的,而对于自有住房的价格则用(隐含租金)来衡量。

  住房投资是指将住房看成投资工具,通过(住房价格)上升来应对通货膨胀,获得投资收益以期望资产保值或增值,在国外住房投资有时还被用来避税,在我国住房投资避税(作用不大)。

  三、购房的目标

  理财规划师在了解客户的购房需求后,应帮助其确定购房目标,购房的目标包括计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价。

  (一)购房面积需求:1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行

  (二)购房环境需求。房价取决于两个因素:区位与面积。

  (三)购房规划的流程图P40

  购房或租房决策的影响因素有:房租上涨率、房价上涨率、居住年数、利率水平、负担能力。

  人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素所决定。其中,空间需求的决定因素主要是(家庭人口)。环境需求的决定因素主要是(生活品质)。

  四、购房的财务决策

  (一)购房财务规划的基本方法

  1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价

  (1)可负担首付款

  (2)可负担房贷

  (3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷

  (4)可负担房屋单价

  2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用

  例2-2(P41)

  经验数据显示,贷款购房房价最好控制在年收入的(6倍以下),贷款期限在(8~15)年之间。因为在这个范围内,每月还款压力较小,而且承担的压力也比较合理。

  (二)其他需要考虑的因素

  购房除了房款本身之外,还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等种费用,按揭购房还需要承担按揭保险费等等。

  1、契税:普通住宅成交价1.5%,非普通住宅3%。普通住宅:容积率1.0(含)以上;单套建筑面积140(含)平米以下;成交价低于同级别普通住房平均交易价格1.2倍以下。其他为非普通住宅。

  2、评估费

  3、律师费:办理公积金贷款时不需要支付律师费。组合贷款,公积金部分不收,商业贷款部分收。二手房贷公证每件200左右。

  4、保险费:保险费是贷款费用中额度最大的一笔费用。公积金贷款不买。商贷中财产抵押担保须购买,称为“财产抵押担保加购房综合险”;财产抵押并加连带责任保证,须购买;财产质押担保或连带责任担保,可不购买。组合贷款保费计算中房屋险按商贷,人身险按公积金贷款方式缴纳保费。

  5、抵押登记费:需办理抵押登记的贷款,抵押登记部门将收取每平米0.3元(建筑面积)计算的登记费。

  6、印花税:商品房买卖,0.5‰(万分之五);贷款0.05‰(万分之0.5);房产证,每件5元;房租1‰,不足1元按1元;出售住房的产权转让书据,按0.5‰(万分之五)。(0611+-82、0611+-83)

  (三)购房财务规划的主要指标(P44)

  理财规划师用以估算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标:

  1、房屋月供款与税后月总收入的比率(注:三版是占“税前”):一般不应超过25%-30%

  2、所有贷款月供款与税后月总收入的比率:33%-38%

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