注册税务师《税法二》：转让房地产增值额的确定

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　　土地增值税的征税对象即增值额=应税收入-扣除项目。

　　一、收入额的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入、②实物收入、③其他收入。

　　1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入;

　　2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入;

　　3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

　　二、扣除项目及其金额(要两看：看主体、看标的，扣除项目有差异)

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)：销售费用、管理费用、财务费用。

　　4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的"三税一费"，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　5.财政部规定的其它扣除项目。

　　三、评估价格的相关规定

　　纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

　　(一)出售旧房及建筑物的;

　　(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　(三)提供扣除项目金额不实的;

　　(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。(按照评估的市场交易价确定其实际成交价)