短信预约提醒成功
单选题
1、D2、A3、B4、C5、D
多选题
1、BDE2、ADE
案例分析题
1.物业管理人在接到投诉时，应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。要以真诚的态度、平和的心态认真耐心地给业主讲清规定和事实，并且可以通过委婉的方式进行验证和证明。在处理投诉的过程中，不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。
2.投诉的途径一般包括：电话、个人亲临、委托他人、信函邮寄、投送意见信箱以及其他方式，如通过保安、清洁等物业操作人传言投诉、传真投诉和网上投诉等。
3.投诉的意义如下。
(1)物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径。
(2)要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇。
(3) 一般情况下，业主的投诉可反映出在物业管理与服务中存在的缺陷(不合理投诉或无效投诉除外)，也可以折射出业主对物业管理与服务的需求和期望;将各类投诉项目归类存档，同时运用科学的数量统计方法进行顾客满意度的测评，可使管理与服务更上一层楼。(4)如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。如业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉。
4.物业管理人在受理业主投诉时，除了要严格遵守服务规范外，还有以下要求。
(1)对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”。
(2)尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进。
(3)接受和处理业主投诉要作详细记录，并及时总结经验。
(4)接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求。
5.物业管理投诉处理的程序如下。
(1)记录投诉内容，在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。
(2)判定投诉性质，首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。
(3)调查分析投诉原因，通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所在。
(4)确定处理责任人，依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁(责任人或责任单位、部门)负责专项落实与处理。
(5)提出解决投诉的方案，由处理投诉事件的专项负责人或部门、单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。
(6)答复业主，运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告知业主(或物业使用人)，经业主认可后立即按照方案付诸实施。
(7)回访，在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对投诉处理的满意程度等。
(8)总结评价，物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录的文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。
6.结合实际情况分析，一般而言，客户有以下四种需要。
(1)需要被关-fl,，客户需要你对他表现出关心与关切，而不是不理不睬或应付。客户希望自己受到重视和善待。
(2)需要被倾听，客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口。
(3)需要服务人员专业化，客户需要明白与负责的反应，需要一个能用专业精神和专业水平为其解决问题的人，一个不仅知道怎样解决而且会负责解决问题的人。
(4)需要迅速反应，客户需要迅速与彻底地解决问题，而不是拖延和沉默。
7.测试客户满意的方法如下。
(1)建立受理系统，以客户为中心的组织能方便客户传递他们的建议和抱怨。
(2)客户满意度调研，客户满意度调研的核心是确定服务在多大程度上满足了客户的欲望和需求。
(3)失去客户分析，公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因。
(4)竞争者分析，对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制订并实施行动方案。
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