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贷款抵押的风险防范
(1)对抵押物进行严格审查
首先要确保抵押物的真实性，这要求信贷人员认真审查有关权利凭证，对于房地产抵押的，要对房地产进行实地核查;其次确保抵押物的合法性，这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产用于抵押。最后认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下情况：用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。
(2)对抵押物的价值进行准确评估
这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中，银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告，并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真审查评估报告的真实性和准确性，防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后，银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见，抵押物价值评估是一项经常性的工作。
(3)做好抵押物登记工作， 确保抵押关系的效力。
需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则合同就无效。因此，银行在办理抵押贷款时，对法律规定需登记的合同，必须切实做好登记工作，以确保抵押关系的合法有效。
(4)抵押合同期限应覆盖贷款合同期限
抵押期限应等于或大于贷款期限，凡变更贷款主合同的，一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异，不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。
根据《担保法》的规定，下列财产可以抵押：
①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;
⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;
⑥依法可以抵押的其他财产。
不得抵押的财产有：
①土地所有权;
②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， 但担保法特别规定的除外;
③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
④所有权、使用权不明或者有争议的财产;
⑤依法被查封、扣押、监管的财产;
⑥依法不得抵押的其他财产。
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2. 贷款抵押额度的确定
(1)抵押物的认定
作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。
(2)抵押物的估价
抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。
①估价方法
由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定，一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：
● 对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;
● 对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;
● 对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。
此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。
②抵押率的确定
在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物对债权的保障程度。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。
一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。
二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。
● 实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;
● 功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;
● 经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。
信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。
担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率的计算公式为：
抵押率 = 担保债权本息总额 / 抵押物评估价值额 × 100%
(3)抵押贷款额度的确认
由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：
抵押贷款额 = 抵押物评估值 × 抵押贷款率
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
(4)抵押合同的签订
贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：
①被担保的主债权种类、数额;
②债务人履行债务的期限;
③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
④抵押担保的范围;
⑤当事人认为需要约定的其他事项。
根据《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵押登记手续，方可取得贷款。
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