2014土地估价案例与报告备考资料17

　　城镇土地分等定级

　　1.城镇土地分等定级的概念和原理

　　1)城镇土地分等定级的概念

　　(1)城镇土地分等。城镇之间等

　　(2)城镇土地定级。城镇内部级。

　　2)城镇土地分等定级的原理

　　(1)综合分析。

　　(2)主导因素。

　　(3)地域分异。

　　(4)土地收益差异。

　　(5)定量与定性分析结合。

　　城镇土地分等定级因素因子

　　1)城镇土地分等因素因子：

　　a.城镇区位因素;

　　b.城镇集聚规模因素;

　　c.城镇基础设施因素;

　　d.城镇用地投入产出水平因素;

　　e.区域经济发展水平因素;

　　f.区域综合服务能力因素;

　　g.区域土地供应潜力因素。

　　上述因素中，城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。(要求记忆)在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。

　　2)城镇土地定级因素因子：

　　a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;

　　b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运);

　　c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;

　　d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;

　　e.人口状况方面的因素有：人口密度;

　　f.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度;

　　g.其他方面的因素。

　　3)选择因素原则

　　确定的因素应同时满足：

　　(1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

　　(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

　　(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。

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