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2012年房地产估价师《案例分析》模拟题(42)

|0·2012-08-24 15:30:33浏览0 收藏0

  四、估价目的

  为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

  五、估价时点

  2006年10月10日

  六、价值定义

  本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。

  七、估价依据(略)

  八、估价原则(略)

  九、估价方法

  根据本次估价的特定且的,估价人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地查勘和对邻近地区的调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场法、收益法作为本次估价方法,并对以上两种方法测算的价格加以综合,最终求取估价对象的总价格和单位价格。

  十、估价结果

  经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证,并结合××市房地产行情,确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元,大写金额:人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计,平均单价为6993元/┫,大写金额:每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

  十一、估价人员(略)

  十二、估价作业期

  2006年10月l0日至l0月15日

  十三、估价报告应用的有效期

  本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期,本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。

  十四、有关说明(略)

  ××××房地产估价技术报告

  一、估价对象房地产状况分析(略)

  二、市场背景分析(略)

  三、最高最佳使用分析(略)

  四、估价方法选用(略)

  五、估价测算过程

  (一)市场法

  根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料。分别测算1、2层商铺的价格。

  1.测算1层商铺价格

  估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上,经过对所掌握的大量交易案例的比较分析,从中选取与估价对象处予同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例,通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后,得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格,对其进行进一步分析调整后,确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下:

  (1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近,结构及用途相同,建筑面积相近,均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例。

2012年房地产估价师考试时间:10月13、14日
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