可持续的物业管理

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　一、可持续发展的基本概念

　　(一)可持续发展概念提出的背景

　　随着社会、经济的发展，工业化、城市化进程的空前加速，人类赖以生存和发展的环境正发生着急剧的变化，承受着前所未有的压力。如今，人类的活动已达到有可能从根本上改变未来环境进程的地步，如全球的气候变暖，土地的荒漠化，水土流失日益严重，自然灾害增多等。许多环境问题跨越国家、地区，已是构成威胁人类生存、制约经济发展的重要因素。1987年4月世界环境与发展委员会(WCED)提出了“可持续发展”的思想。WCED认为，在广大的发展中国家，“可持续发展”必须优先满足人民的基本需要和提供满足较好生活愿望的机会。1992年6月，在巴西里约热内卢召开的联合国环境与发展会议，183个国家和联合国及其下属机构等代表出席了会议。这次会议通过并签署了5个体现可持续发展新思想以及贯彻可持续发展战略的文件，确立了可持续发展理论作为人类发展新战略。

　　可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力;二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。

　　可持续发展观念既包含着古代文明的哲理精华，又富蕴着现代人类活动的实践总结。正如中国科学院可持续发展研究组在《2000中国可持续发展战略报告》中所言：“只有当人类向自然的索取，能够同人类向自然的回馈相平衡时;只有当人类为当代的努力，能够同人类为后代的努力相平衡时;只有当人类为本地区发展的努力，能够同为其他地区共建共享的努力相平衡时，全球的可持续发展才能真正实现。”

　　(二)可持续发展的概念

　　中国科学院可持续发展研究组对可持续发展理论进行了深入的研究，并从经济学、社会学和生态学等三个主要的方向总结了可持续发展的内涵与实质。

　　可持续发展理论研究的经济学方向，是以区域开发、生产力布局、经济结构优化、物资供需平衡等作为基本内容，是力图把“科技进步贡献率抵消或克服投资的边际效益递减率”，作为衡量可持续发展的重要指标和基本手段。

　　可持续发展理论研究的社会学方向，是以社会发展、社会分配、利益均衡等作为基本内容。该方向的一个集中点，是力图把“经济效率与社会公正取得合理的平衡”，作为可持续发展的重要判据和基本手段。

　　可持续发展理论研究的生态学方向，是以生态平衡、自然保护、资源环境的永续利用等作为基本内容。该方向的一个集中点，是力图把“环境保护与经济发展之间取得合理的平衡”，作为可持续发展的重要指标和基本原则。

　　该研究组还独立地开创了的第四个方向：系统学方向。遵从一般系统学的理论和原则，他们提出了可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。这五大系统分别是：(1)作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统;(2)作为实施可持续发展动力牵引的发展支持系统;(3)作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统;(4)作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统;(5)作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。

　　可持续发展是由上述五大支持系统相互关联依存共同作用的结果，缺一不可。其中，每个系统在可持续发展中所做出的贡献，所起到的作用是不同的。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　二、可持续发展与物业管理

　　(一)可持续发展与住区环境

　　联合国环境与发展会议形成的《21世纪宣言》提出了对人类住区的新要求，即：为所有人提供适当的住房;改善人类住区的管理。根据会议的精神，我国在1992年编制了《中国21世纪议程-中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，提出为所有人提供舒适的住房，完善人类住区功能，改善人类住区环境。

　　在欧洲，大约有80000处住宅区和5600万座公寓是1950年就建成的。现在超过1亿7000万的人口居住在战后所建的住宅区。欧洲的住宅组织需要定期对这些存量住宅进行翻新，来自欧洲委员会、成员国对建筑可持续翻新的需求非常大。欧洲某些组织发展了一些模型和方法，从可持续发展的角度，为用户带来环境的改善和能源的节省，全面实施可持续的物业管理。

　　欧洲SurEuro组织为可持续物业管理编制了一个指导手册。该指导手册的内容主要包括：向可持续发展方向完善日常的物业设施管理;和住户进行合作;设施维护和修理(包括长期的维护);居住日常服务;户外空间维护;能源和水资源利用;废物管理;空气流通;更多的关注可持续发展。

　　(二)可持续发展要求下的物业管理

　　目前一些新建住宅小区充分考虑了生活工作场所和自然环境的和谐统一。但从规划设计、建设和物业管理等流程有效地体现可持续发展的理念，一方面需要发展商的投入和政府部门的支持，另一方面更有赖居民可持续发展意识的提高和物业管理水平的提高。

　　可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入下面几个要素：

　　(1)控制空气质量，提高大气洁净度

　　现代物业各种配套设施较为完善，如酒楼、停车场、发电机房、空调等。由于燃煤、燃油对大气的污染，应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备，降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油烟的排放量，改用液化气作燃料;提倡使用环保燃料。同时，在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选植对尾气有吸收转化功能的植被和树种。

　　(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用

　　应就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水污水进行处理，变废为宝，使雨水污水成为住区的再生水资源。如，对排放的污水进行处理，同时要引导居民使用环保洗涤剂等。部分回收雨水用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分存入景观水池备用。这样，既可减少污染又可节约水资源。

　　(3)垃圾分类处理

　　城市垃圾是人们在工作、生活过程中丢弃的废物。随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾已和工业固体废料一样成为城市主要环境污染物之一，大致可分为两类，一类是生活垃圾，另一类是“工业”垃圾，包括室内二次装修施工垃圾等。

　　要在物业管理工作中，作到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。可以通过分选，将回收的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生;通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电;通过将垃圾发酵生产农用有机肥;通过卫生填埋来还原土地，保护生态环境。

　　同时，科技经济突飞猛进的发展、生活质量提高、工作条件改善，使得办公自动化设备、家电、家具、服装的更新换代加快。如果简单地将过时的物品废弃，无疑将产生新的垃圾污染源。为了减少新的垃圾污染，可在住区附近，建立旧货市场，搞好“废物”利用，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手货商店，专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电器、旧家具等，经消毒等处理后贩卖。既为家庭增加了收入，又为低收入者提供了廉价物品，同时减轻了垃圾污染。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>

点击进入：2012年物业管理师《物业经营管理》章节知识点解析汇总>>

　　(4)控制噪声

　　噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备(如应急发电机组、中央空调机组等)运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。

　　一般的柴油发电机，运行时的混合噪声都在100分贝以上，污染严重。对于配套设备机房，可以采取密闭的隔音处理方法，把噪声限制在机房内，如做好相应的隔声、隔震和吸声处理，避免噪声辐散污染周边环境。

　　为降低汽车和农贸市场的噪声污染，可以在车道两旁种植减噪树种，尽可能把车库建在地下或与生活工作区拉开距离;同时也使农贸市场与生活工作区拉开距离，并以减噪树种作为隔离带。

　　(5)建立生态绿化系统，美化住区环境

　　要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候等特征，设置相宜绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到完美和谐的统一。应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的吸收，水土的保持等。

　　通常，绿地的规划应纳入住区的整体规划中，要有先期规划中预留的集中绿地为保证，若住区的规模较大，可将集中绿地面积拆散到各个住宅组团中去。同时，住宅环境的绿化不是简单的种树栽草，而应做到春有花、夏有荫、冬有绿、秋有果，落叶乔木、常青灌木、常绿草皮高低参差。

　　(6)注重采用新型建材饰材和自然能源

　　传统建筑用材用料在生产、使用和废弃过程中，不仅要消耗大量的资源和能源，还会排放大量的废气、废渣，从而使环境污染日益严重。作为现代建筑工程的新型建材，健康建材、绿色建材、环境建材、生态建材等在发达国家被采用的比重高达80%～90%，日本还推出了“无化学”住宅。

　　有效利用自然能源如太阳的光和热等，可以节约大量的人工能源，从而达到降低能耗、保护环境的目的。比如，采用大面积玻璃窗、明厅、明卧、明卫、明厨的设计方案，就会节约大量的照明电。在夜晚必须采用照明电时，利用系统化节能灯，也能直接有效地节约能源。再比如，利用高科技新型墙体来提高保暖隔热效率，减少家庭冷暖空调的开放时间等，也有助于充分利用自然能源与人工能源。

　　(7)提高物业管理的信息化水平

　　科技的进步，信息产业的不断发展，使智能化小区、大厦成为可能。通讯网络入户和各种信息联网，如网上购物、远程看护、电子邮件、电子报刊、远程证券交易等，为用户提供了多种选择，并提供了足不出户便知天下事的方便。

　　智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。

编辑推荐：2012年物业管理师各科目章节知识点解析汇总专题>>