成本估算方法

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　　一、成本估算的目的

　　物业管理服务成本，主要有包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。

　　专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

　　目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

　　由此可以看出，不论是以包干制还是以酬金制，科学估算物业管理服务成本或者物业管理服务支出，是物业管理企业的一项重要工作。成本估算的成果，既可以服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。

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　　二、主要成本项目的估算方法

　　(一)人工费的估算

　　该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。

　　1.基本工资(F1)(元/月)

　　各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。

　　2.社会保险费(F2)(元/月)

　　社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金(含住房公积金)等，应当根据当地政府的规定由企业确定。

　　3.按规定提取的福利费(F3)(元/月)

　　福利费包括以下三项：

　　(1)福利基金。按工资总额的14%计算。

　　(2)工会基金。按工资总额的2%计算。

　　(3)教育经费。按工资总额的1.5%计算。

　　4.加班费(F4)(元/月)

　　加班费按人均月加班2～3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。

　　5.服装费(F5)(元/月)

　　按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。计算出服装费后再除以12个月，即可得到每月服装费。

　　该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积，先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额;再按基本工资总额计算上述各项的金额;汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米。

　　6.工服洗涤费(F6)(元/月)

　　工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。

　　(二)办公费估算

　　办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括：

　　1.交通费(F1)(元/年)

　　交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。

　　2.通信费(F2)(元/年)

　　通信费包括电话费、传真费、手机费等。

　　3.低值易耗文具、办公用品费(F3)(元/年)

　　低值易耗文具、办公用品费包括文具(如笔墨)、纸张、打印复印费等。

　　4.书报费(F4)(元/年)

　　书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的花费。

　　5.宣传广告和市场推广费(F5)(元/年)

　　该项费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等。

　　6.法律费用(F6)(元/年)

　　经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用、预估房产税的支出、定期检讨法律文件(如租约、合同等)等费用支出等。律师费是该项下的经常费用。

　　7.节日装饰费(F7)(元/年)

　　在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。

　　8.办公用房租金(含水电费)(F8)(元/年)

　　(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算

　　该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：

　　1.维修保养费(F1)(元/年)

　　该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修保养费用支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。

　　2.装修费(F2)(元/年)

　　该费用科目一般包括装修材料费(如墙纸、涂料等)、工器具和设备使用费(摊销)、人工费、管理费和承包商利润(如果发包)。

　　3.能源费(电、气、油料等)(F3)(元/年)

　　物业经营管理过程中消耗的能源的成本。

　　4.康乐设施费(F4)(元/年)

　　该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养费支出。有时救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。

　　5.杂项费用(F5)(元/年)

　　该项费用是指为保持物业正常运转而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。

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　　(四)保安费估算

　　保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。

　　1.保安系统费(F1)(元/年)

　　保安系统费具体包括以下内容：

　　(1)保安系统日常运行电费及维修保养费。其数值为保安系统用电量×电费单价+日常维修养护费。

　　(2)日常保安器材费。即日常保安用警棍、对讲机、电池和电筒等的购置费。

　　(3)更新储备金。该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。

　　2.保安人员人身保险费(F2)(元/年)

　　3.保安用房和保安人员住房租金(F3)(元/年)

　　根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。

　　(五)清洁卫生费估算

　　清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。包括：

　　1.清洁工具购置费(F1)(元/年)

　　此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。

　　2.劳保用品费(F2)(元/年)

　　3.清洁机械材料费(F3)(元/年)

　　此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。

　　4.化粪池清理费(F4)(元/年)

　　5.垃圾外运费(F5)(元/年)

　　6.其他费用(F6)(元/年)

　　7.水池清洁费(F7)(元/年)

　　上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，用各项费用总和除以参与测算的物业面积与12个月的乘积即得到环卫清洁费。

　　(六)绿化养护费估算

　　绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。应测算项目有：

　　1.绿化工具费(F1)(元/年)

　　此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。

　　2.劳保用品费(F2)(元/年)

　　此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。

　　3.绿化用水费(F3)(元/年)

　　4.农药化肥费(F4)(元/年)

　　5.杂草清运费(F5)(元/年)

　　6.园林景观再造费(F6)(元/年)

　　此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。

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　　(七)固定资产折旧费估算

　　该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定包括：

　　1.交通工具(汽车等)(F1)(元/年)

　　2.通信设备(电话机、手机、传真机等)(F2)(元/年)

　　3.办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等)(F3)(元/年)

　　4.工程维修设备(管道疏通机、电焊机等)(F4)(元/年)

　　5.其他设备(F5)(元/年)

　　(八)保险费估算

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。

　　对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保;对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备(如酒店的中央空调等)。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险(如电梯责任保险)。

　　(九)专项维修资金

　　专项维修资金支出，是在新建物业保修期满后，为确保物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金项下的开支，从主要包括以下几项费用：

　　1.工资津贴等费用(F1)(元/年)

　　它是指物业的维修更新工程中施工工人、维修技术人员的工资、奖金、津贴和多种物价补贴费等。

　　2.设备、零部件和材料购置费(F2)(元/年)

　　它是指在维修更新物业的过程中，需要更换的设备、零部件购置费用和维修更新工程中使用的各种材料费。

　　3.机械使用费(F3)(元/年)

　　它是指维修更新工程中使用各类机械的费用，主要包括机械用的燃料动力费、材料费、折旧修理费、替换工具部件费、运输装卸费、辅助设施费等。

　　4.水、电、气费(F4)(元/年)

　　它是指维修或更新工程中耗用的水、电、气费支出。

　　5.管理费(F5)(元/年)

　　它是指为组织和管理维修或更新工程所发生的各项费用，包括办公费、管理人员工资、交通费和其他管理费等。

　　三、成本估算结果汇总

　　完成前述各单项成本估算后，还需要进行各成本项目的汇总，以便形成按单位建筑面积计算的合计物业管理服务成本或物业管理服务支出。物业管理成本估算结果汇总计算，可借助于如下公式：

　　P=∑Fi/S

　　式中：

　　P――某项物业管理成本，单位为元/月?m2;

　　Fi――各分项费用;

　　i――费用项数，i=1，……，n;

　　∑――所有费用项目算术和;

　　S――参加测算的物业总建筑面积。

　　此外，物业管理企业还要进行成本估算结果的分析工作，根据以往经验，分析判断各项费用比例的合理性，并在必要时进行相应的调整和修正。

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