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一、项目概况
“MGM中心”项目，位于北京市东三环路姚家园路口，团结湖公园北侧，处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点，是北京市商贸中心区内的黄金地段。项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6km、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km，其环境和交通条件十分理想。
该项目规划用地面积为15246.0m2，规划允许建筑面积为8.7万m2，由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成，其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房，内容包括：餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室。地下一层作为商场使用;设备层和停车库分别设在地下二层和三层。
本项目中写字楼和公寓的主要服务对象是国内外商务人员、金融机构和各类公司，为其从事经济活动及公务活动提供良好的办公、生活环境。项目中商贸、餐饮、娱乐等配套服务设施的主要服务对象为租住本项目写字楼和公寓及附近地区的城市居民。
该项目由A公司开发建设，写字楼于2001年初开工建设，2002年6月底完成主体结构封顶，2003年5月竣工交付使用。公寓楼及裙房商业于2001年初开工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主体结构封顶，2004年5月竣工投入使用。
现有B公司拟购买“MGM中心”的两栋公寓物业，C公司作为B公司房地产资产管理工作的长期伙伴，为了辅助B公司决策并判断承接本资产管理工作的可行性，对该置业投资项目进行了投资分析。 二、规划设计和建造标准
(一)规划设计方案
1.设计方案
“MGM中心”公寓楼，紧邻北京市团结湖公园北测，该公园占地面积13.8万m2，公园内除有苏州园林式的十大景点之外，还有占地4.6万m2的人工湖。使得未来MGM中心公寓楼的住户能在繁华的大都市中，享受宝贵的自然环境和少有的湖光水色，使居住生活质量大大提高。
“MGM中心”公寓由两栋二十六层的建筑物组成，其中地下一层至地上三层为商业零售用房，地下二层和地下三层为停车库和技术设备用房，地上四层至二十六层为公寓楼，是集购物、娱乐、居住为一体的综合性大楼。该项目的具体建筑面积分配如表3-2所示。
(二)建造与装修标准
1.建造标准
该工程的建筑等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防裂度为8°，主体结构为“框架-剪力墙结构”。
2.装修标准
(1)外墙和内墙：四层以下裙楼采用天然花岗石饰面，五层至屋顶采用高级石英面砖及局部玻璃幕墙;内墙采用轻钢龙骨双面隔声石膏板墙，起居室及卧室墙面用高级彩色喷涂，厨房及浴室贴高级瓷砖到顶。
(2)地面和顶棚：起居室及卧室地面采用企口木地板，厨房及浴室地面铺高级防滑地砖;起居室及卧室的顶棚涂无光乳胶漆，浴室及厨房顶棚采用铝塑板吊顶。
(3)门窗：每户入户大门为高级全封闭钢质四防门(防盗、防火、隔声、保温)，装配高级合金门锁，小五金配件及窥视镜，卧室、厨房、浴室门为高级夹板门，配高级小五金配件;窗采用高级铝合金窗。
(4)公寓入口及电梯大堂：墙身采用高级大理石，地面用高级石材铺设，矿棉吸声板吊顶，安装各居住单元独立信箱。
(5)水、电、热供应系统：全天候热水供应，每户设分户独立冷热水表;采用美国CATERPILLAR发电机组作为大厦的备用电源，设有双路供电系统，每户配备10KVA的用电量;公寓内设置全天候采暖系统，配置美观木质暖气罩。
(6)电梯：主要采用日本生产的三菱电梯，具体电梯的配置与选择如表3-4所示。
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三、购买投资和运营费用分析
(一)购买投资与资金筹措
1.MGM中心公寓楼的购买投资
(1)购买价格：40000m2×1600美元/m2=6400万美元;
(2)代理费用：6400万美元×2%=128万美元;
(3)契税：6400万美元×3%=192万美元;
(4)手续费：6400万美元×1%=64万美元;
(5)印花税、律师费、评估费等其他费用：6400万美元×1.5%=96万美元;因此，MGM中心公寓楼的购买总投资为：6816万美元。
2.MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措
B公司购买MGM中心公寓楼后，将专门成立一个物业投资公司，该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30%左右。因此，假设投资者的购买总投资中有35%即2385.6万美元为资本金，其余65%即4430.4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款年利率为12%。假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还。
(二)MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析
1.出租经营过程中的费用
本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%。
此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费(如土地使用税等)，这些费用一般占毛租金收入的1.5%。
2.出租经营过程中应缴纳的税费
公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：
(1)营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5.5%;
(2)房产税：毛租金收入的12%;
(3)租赁手续费：毛租金收入的1%;
(4)所得税：应纳税所得额的33%。
(三)用于投资分析的其他参数及其选择
本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：
1.根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元/m2。参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%。
2.目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率Y为18%。
3.公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购入该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。
4.公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。
5.经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%。
6.除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外，其他经营年份的出租率均取92%。
7.假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。
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四、财务评价
根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据，得到项目的财务评估结果如下：
1.财务内部收益率(IRR)=26.64%
2.当基准收益率为18%时，项目的财务净现值(NPV)=2405万美元
3.含建设期在内的动态投资回收期(Pt)=10.33年
由于项目的财务内部收益率26.64%大于房地产投资的基准收益率(或期望收益率)18%，也高于抵押贷款利率12%;财务净现值为2405万美元，大于零;动态投资回收期为10.3年，在一般收益性物业的动态投资回收期范围(8～12年)之内;因此，该项目可行。详细结果如表3.5所示。
